Bad Endorf – Wohnraum zu schaffen, insbesondere bezahlbaren Wohnraum für Normalverdiener, ist ein wichtiges, aber auch schwieriges Anliegen vieler Kommunen. Es bedarf geeigneten Baulands und der nötigen finanziellen Mittel für dessen Erschließung und den anschließenden Bau. Vor diesem Hintergrund gewann die vergangene Endorfer Gemeinderatssitzung besondere Bedeutung. Dort stellte der Zweite Vorstand des TSV, Robert Staber, den Räten eine Lösungsidee vor, die beide Probleme auf einmal lösen könnte.
Erbpacht-Modell als
finanzielle Grundlage
Kern der Idee ist, dass der TSV sein Sportplatzgrundstück Ströbinger Hang der Gemeinde in Erbpacht zur Verfügung stellen würde. Es handelt sich um knapp 16000 Quadratmeter. Der finanzielle Vorteil für die Gemeinde wäre, dass sie zu Beginn nicht den Erwerb der Baulandfläche stemmen müsste. Wäre das Grundstück bereits Bauland, betrüge der Verkehrswert für eine Fläche dieser Größenordnung etwa zehn Millionen Euro. Diese Summe würde sich vielmehr auf Jahrzehnte verteilen, da Erbpachtverträge gewöhnlich auf 99 Jahre abgeschlossen werden. Doch auch der TSV hätte Vorteile: Er hätte über diese lange Zeit ein gesichertes „Einkommen“, mit dem sich fest planen ließe. Zudem läge der Gesamterlös über die Vertragslaufzeit bei einem Vielfachen des eigentlichen Grundstückswertes.
Ein Grundstück allein ermöglicht jedoch noch keine Wohnbebauung. Für die Erstellung der von ihm angedachten 140 Wohnungen hatte Robert Staber, der beruflich in München mit gefördertem Wohnungsbau befasst ist, ebenfalls eine Lösungsidee entwickelt. Die Mietwohnungen sollten im Rahmen des sogenannten EOF-Programms erstellt werden. Hierbei handelt es sich um ein Förderprogramm des Freistaates für Wohnungen mit einkommensorientierten Mieten. Auf Bad Endorf bezogen bedeutet dies, dass die Mieter – je nach Einkommenslage – in der Regel nur zwischen sechs und neun Euro pro Quadratmeter zu zahlen hätten. Die Differenz zur ortsüblichen Miete von rund zwölf Euro würde der Gemeinde aus dem staatlichen Fördertopf zufließen.
Die vorrangigen Baukosten, die aufgebracht werden müssen, würden sich nach dem von Staber vorgestellten Rechenmodell auf etwa 48 Millionen Euro belaufen. Für diese 48 Millionen Euro gäbe es wiederum Fördermittel und sehr günstige Darlehen, sodass die Gemeinde zu Beginn des Projektes nicht 48 Millionen, sondern aus Eigenmitteln „nur“ 7,5 Millionen Euro aufbringen müsste. Rund 72 Prozent der Projektsumme blieben somit über langfristige Darlehen finanziert, die mit Zins und Tilgung abgestottert werden müssen.
Der große Vorteil dieses Modells wäre laut Staber, dass die Gemeinde eigene Wohnungen und damit eine Art Manövriermasse für die Geringverdiener unter ihren Bürgern hätte. Derzeit liege der Anteil der gemeindeeigenen Wohnungen in Bad Endorf bei nur 0,5 Prozent, während er im Bundesdurchschnitt zehn Prozent betrage. Zudem sei der Gewinn zu berücksichtigen, den die Gemeinde erzielen könne, da Mieteinnahmen zu erwarten sind. Nach Abzug der Kosten für Darlehenstilgung und Betrieb bliebe nach Stabers Rechenmodell bereits im ersten Jahr ein Überschuss von rund 170000 Euro.
Die Gemeinderäte zeigten sich von diesem Vortrag und den dahinterstehenden Überlegungen durchgängig höchst angetan. Auch Bürgermeister Alois Loferer sah darin eine wichtige Diskussionsgrundlage beim Thema Wohnungsbau und bedankte sich bei Robert Staber, dem er in diesem Sachbereich eine bemerkenswerte Expertise bescheinigte.
Allerdings betonte der Bürgermeister auch, dass die Vorstellung noch kein absolut fertig gerechnetes, also „baureifes“ Konzept sei, wie Staber selbst mehrmals ausgeführt habe. Es handele sich vielmehr um eine sehr fundierte Projektskizze, die aber noch viel Diskussions- und vor allem Planungsarbeit voraussetze.
Problempunkte steckten hier unter anderem auch im Detail: Kann beispielsweise eine moderne ländliche Wohnbebauung so dicht sein, wie von Robert Staber in seiner Ideenskizze vorgestellt? Auch von einigen Gemeinderäten selbst wurden Punkte angeführt, die noch gelöst werden müssten. Akdag Türker (SPD) betonte beispielsweise, dass in die Kalkulation noch die Kosten für etwaige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen aufgenommen werden müssten. Helmut Fleidl (ÜWG/FW) verwies darauf, dass man auch die Folgeinvestitionen im Auge behalten müsse, die eine Wohnbebauung in größerem Maßstab mit sich brächte, zum Beispiel bei Kindergärten und Schulen.
Für Bürgermeister Alois Loferer bleibt eine Hauptsorge bei dieser Idee jedoch das Geld, das schon ganz zu Anfang aufgebracht werden muss: Zusätzliche 7,5 Millionen Euro seien für die Gemeinde auf absehbare Zeit in der Finanzplanung nicht darstellbar. In der Sitzung, in der der Haushalt verabschiedet worden war, sei dieses Thema ausführlich beleuchtet worden.
Kämmerer Thomas Weimann erklärte, der tagesaktuelle Kassensturz habe keine anderen Ergebnisse erbracht als die Hochrechnung bei der Haushaltsvorstellung: Der finanzielle Spielraum bleibe äußerst knapp, 2029 könnte man möglicherweise gerade noch die Mindestzuführung an den Vermögenshaushalt stemmen. Mit anderen Worten: Man wird in Bad Endorf in den nächsten Jahren bei allen Investitionsvorhaben mit einem äußerst spitzen Bleistift rechnen müssen.
Die angespannte Finanzlage, so betonte Loferer in einem Nachgespräch, bedeute jedoch keinesfalls, nicht intensiv über das vom TSV vorgestellte Modell nachzudenken. Es gelte nur bei aller Euphorie der Grundsatz, sorgfältig, verantwortungsbewusst und in gegenseitiger Fairness vorzugehen: „Wir werden da alle gemeinsam noch viel Arbeit vor uns haben, um das Ziel erreichbar zu machen.“