Stephanskirchen – In einem mehrstöckigen Wohnblock im Stephanskirchener Ortsteil Haidholzen ist am 24. Dezember die Heizung ausgefallen. Die Bewohner, ein Großteil von ihnen Senioren, verbrachten die Feiertage ohne Heizung und Warmwasser. Versuche, den Vermieter, die Oberbayerische Heimstätte (OH) mit Sitz in Haar, sowie den zuständigen Reparaturdienst zu kontaktieren, liefen ins Leere (wir berichteten).
Erst am 12. Januar seien nach Auskunft der OH notwendige Ersatzteile für die Reparatur der Heizung geliefert worden. Laut Rückmeldungen der Mieter hätte die Heizung daraufhin zeitweise funktioniert, das Wasser sei aber nur lauwarm aus der Leitung gekommen. Als Grund für die Verzögerung bei der Reparatur nannte die Wohnbaugesellschaft „ein Stocken des Prozesses beim Dienstleister“ ab dem 29. Dezember 2025, weshalb der Auftrag verspätet vergeben worden sei.
In der Zwischenzeit – am 28. Dezember – hat die Mietergemeinschaft des Wohnblocks ein gemeinsames Schreiben aufgesetzt und der Oberbayerischen Heimstätte zukommen lassen. Darin weisen sie ihren Vermieter auf den Verzug hin und fordern eine Mietminderung: 100 Prozent bis zur Beseitigung. Doch geht das – und wie sollten sich Mieter in einer solchen Situation verhalten?
Mangel melden und
Frist setzen
Wie der Mieterbund Bayern auf Nachfrage des OVB erklärt, hätten sich die Mieter zunächst korrekt verhalten, indem sie den Mangel beim Vermieter gemeldet haben. „Grundsätzlich ist die telefonische Anzeige oder eine E-Mail ausreichend“, erklärt Monika Schmid-Balzert, Sprecherin des Mieterbundes Bayern. Gleichzeitig sollten Mieter in dieser Anzeige eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen, um den Vermieter gegebenenfalls in Verzug zu setzen. Im Fall der Haidholzener Mieter, sei eine entsprechend kurze Frist von wenigen Tagen als angemessen anzusehen. „Was eine angemessene Frist ist, kann schlussendlich nur im Einzelfall beurteilt werden“, so Schmid-Balzert.
Der Vermieter ist nun verpflichtet, den Mangel zu beheben. Passiert dies nicht, könnten die Mieter laut Schmid-Balzert eine sogenannte Ersatzvornahme mit daraus resultierendem Aufwendungsersatz vornehmen. Sprich: Die Mieter könnten einen Heizungsnotdienst beauftragen. Allerdings müssten sie zunächst die Kosten dafür selbst tragen. „Den Mietern steht jedoch ein Erstattungsanspruch zu.“ Der Mieterbund empfiehlt jedoch, die Mangelbeseitigung grundsätzlich von der Vermieterseite durchführen zu lassen. Denn eventuell müsste die Kostenerstattung gerichtlich durchgesetzt werden.
Auch hierzu verweist der Mieterbund Bayern auf das Gesetz: Eine Mietminderung findet statt, sobald ein Mangel vorliegt, der die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache nicht unerheblich beeinträchtigt. „Problematisch ist im Fall der Mietminderung die Ermittlung der korrekten Höhe. Hierfür gibt es keine gesetzlichen Vorgaben“, erklärt Sprecherin Schmid-Balzert. Die Höhe der Mietminderung sei im Einzelfall festzustellen. Rechtssicher kann die Höhe der Mietminderung daher nur von einem Gericht festgestellt werden. Wichtig sei ebenfalls, alle Beeinträchtigungen durch den Mangel mittels Fotos, Videos, Protokollen oder Zeugen zu dokumentieren. Denn die Mieter stünden in der Beweispflicht.
Erfahrungsgemäß, so Schmid-Balzert weiter, könne bei einem Heizungs- und Warmwasserausfall in absoluten Ausnahmefällen eine Minderung von bis zu 100 Prozent angemessen sein. Und zwar dann, wenn das Wohnen in der Wohnung absolut unzumutbar sei. Andernfalls sei eine entsprechend abgestufte Minderung vorzunehmen. Am Amtsgericht Nürnberg sei ein ähnlicher Fall verhandelt worden. Für den Fall, dass in den Wintermonaten keine Heizung, kein Warmwasser und keine Kochmöglichkeit zur Verfügung stehen, hat das Gericht eine Minderung in Höhe von 85 Prozent als angemessen angesehen.
Sofern Mieter eine Minderung durchsetzen möchten, empfiehlt der Mieterbund, keine eigenständige Mietminderung vorzunehmen, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten. Denn dies könnte eine Kündigung rechtfertigen. Betroffene Mieter sollten stattdessen zunächst die vollständige Miete weiter bezahlen, jedoch einen Vorbehalt erklären. „Idealerweise sollte die Erklärung per Einwurfeinschreiben erfolgen und im Verwendungszweck der Überweisung vermerkt werden“, so Monika Schmid-Balzert.
Am 8. Januar erreichte eine Mieterin ein Schreiben der Oberbayerischen Heimstätte, dass „intensiv an der dauerhaften Reparatur der Heizungs- und Warmwasserversorgung gearbeitet werde“. Zuständige Fachfirmen seien beauftragt worden. Am 12. Januar berichtet sie: „Die Heizung läuft, wie sie lustig ist. Irgendwann ging es mal für kurze Zeit, wurde dann aber wieder kalt.“
„Wohlwollende“
Prüfung zugesagt
Gleichzeitig verspricht ihr die Wohnbaugesellschaft per Brief, „nach Abschluss aller Arbeiten, den Vorgang wohlwollend prüfen“ zu wollen. Über die genaue Höhe und Abwicklung, will die Wohnbaugesellschaft ihre Mieter informieren, „sobald alle Details feststehen“. Auf die Nachfrage des OVB nach einer Entschädigung für die Mieter in Haidholzen teilte die Oberbayerische Heimstätte mit: „Unseren betroffenen Mietern werden wir die ihnen entstandenen Unannehmlichkeiten in angemessener Form abgelten. Eine Information über die Form und Höhe der Abgeltung wird unseren Mieterinnen und Mietern in den nächsten Tagen zugehen.“