Stephanskirchen – Über zwei Monate ist es her, dass die Mieter des Wohnblocks an der Ecke Hubertusstraße/Adalbert-Stifter-Weg ohne Heizung und Warmwasser ausharren mussten – bei zweistelligen Minusgraden, drei Wochen lang, über Weihnachten und Neujahr. Am 23. Dezember 2025 fiel die Heizungsanlage in dem Mehrfamilienhaus aus, das überwiegend von Senioren und Menschen mit geringem Einkommen bewohnt wird. Erst am 13. Januar 2026 wurde die Heizungsanlage durch den zuständigen Reparaturservice wieder in Betrieb genommen.
Siedlungsgesellschaft in den Händen des Bezirks
Das Wohnhaus gehört der Oberbayerischen Heimstätte (OH), einer sozialen Siedlungsgesellschaft, an der der Bezirk Oberbayern die Mehrheitsbeteiligung hat. Sie schafft bezahlbaren Wohnraum: frei finanziert, gefördert oder für bestimmte Personengruppen belegungsgebunden.
Die Siedlungsgesellschaft ist ein wichtiger Partner in puncto sozialer Wohnraum in Stephanskirchen. Laut Angaben der OH hat die Gemeinde Stephanskirchen für 31 Wohnungen das Belegungsrecht mit Mietpreisbegrenzung über die Vergabe von Darlehen erworben. Aufgrund dessen hat sie das Recht, Mieter vorzuschlagen. In der Regel seien das pro Wohnung drei bis fünf Personen mit Wohnberechtigungsschein, wie Regine Falk, Sprecherin der Gemeinde, erklärt.
Bereits die Verzögerungen bei der Reparatur der Heizungsanlage im Januar hat für Ärger zwischen Mietern und Vermieter gesorgt. Ansprechpartner seien laut Aussagen der Bewohner über die Feiertage im Urlaub gewesen, dann hätten Ersatzteile für die Reparatur gefehlt – das alles, während das Thermometer draußen Minusgrade im zweistelligen Bereich anzeigte. Die OH kündigte damals bereits eine Kompensation in Form einer Mietminderung an. Und hat diese inzwischen auch gewährt.
Mieterin zieht
Lastschrift zurück
Doch genau die sorgt nun erneut für Unmut unter den Mietern. Denn wie eine Familienangehörige einer Anwohnerin berichtet, falle diese geringer aus, als sie es sich erhofft hätten. „Drei Wochen ohne Heizung und warmes Wasser bei den Temperaturen waren eine Zumutung“, sagt sie gegenüber dem OVB. Die in ihrem Fall gewährte Mietminderung von rund 54 Prozent stehe nicht im Verhältnis zu den Einschränkungen, die sie gehabt hätten.
Zudem hätte sie als Entschädigung des Reparaturdienstes einen Gutschein über 50 Euro für die Therme in Bad Aibling erhalten mit dem Zusatz, dass dieses Geschenk unabhängig von der Mietminderung der Oberbayerischen Heimstätte zu betrachten sei.
Die Seniorin hätte zum Duschen jedes Mal zu ihren Kindern fahren müssen, teilweise sei es so kalt gewesen, dass sie den ganzen Tag auswärts verbracht hätte. Von anderen Nachbarn wisse die Frau, dass sich Schimmel durch den Heizungsausfall innerhalb der Wohnungen breitgemacht hätte. Gegen den Vermieter vorzugehen, traue sich aber ein Großteil der Bewohner nicht. „Aus Angst, die Wohnung zu verlieren“, sagt die Angehörige der Mieterin.
Sie wolle aber für eine „gerechte Entschädigung“ kämpfen und habe deshalb die Lastschrift mit den abgebuchten 46 Prozent der Miete platzen lassen und hat stattdessen 15 Prozent überwiesen. Einmalig für den Februar. Dabei bezieht sich die Frau auf ein Urteil des Amtsgerichts Nürnberg aus dem Jahr 2017. Für den Fall, dass in den Wintermonaten keine Heizung, kein Warmwasser und keine Kochmöglichkeit zur Verfügung stehen, hat das Gericht eine Minderung in Höhe von 85 Prozent als angemessen angesehen.
„Alle Mietparteien
gleich behandelt“
Nachgefragt bei der OH erklärt die Wohnbaugesellschaft, dass bei der Berechnung der Mietminderung die Dauer der Beeinträchtigung zugrunde liege. „Wir haben alle Mietparteien bei der Berechnung der Mietminderung gleich behandelt, da alle Mieterinnen und Mieter in gleicher Weise betroffen waren“, erklärt eine Unternehmenssprecherin gegenüber der OVB-Redaktion.
Dabei hätten sie sich „an der Mietminderungstabelle orientiert, die sich auf die entsprechenden einschlägigen Urteile bezieht“. Wie hoch die genaue Minderung der Miete sei und wie diese errechnet wurde, möchte die Siedlungsgesellschaft aus Datenschutzgründen nicht preisgeben.
Die Mitarbeiter verweisen auf einschlägige Fachliteratur: „Mietmängel von A-Z“ von Ernst-Otto Bruckmann, einem ehemaligen Richter und Experten für Mietrecht aus Berlin. In seinem Werk erfasst Bruckmann verschiedene Arten von Mietmängeln tabellenartig und berücksichtigt die Entscheidungen aller Gerichte, die in einschlägigen Fachzeitschriften veröffentlicht wurden.
Das Problem bei Mietminderungen, das Vermieter wie Mieter gleichermaßen betrifft, ist, dass es keine gesetzlichen Vorgaben in Bezug auf die Höhe gibt, erläutert Monika Schmid-Balzert, Sprecherin des Mieterbundes Bayern. „Vielmehr ist die Höhe der Mietminderung aufgrund der Beeinträchtigungen im Einzelfall festzustellen.“ Auch der Mieterbund verweist auf das Urteil des Nürnberger Gerichts.
Mieterbund: Miete unter
Vorbehalt weiterzahlen
Bei der Durchsetzung rät Monika Schmid-Balzert zur Vorsicht: Um nicht in Zahlungsverzug zu geraten und so eine Kündigung zu riskieren, sollten Mieter nicht in Eigenregie Kürzungen vornehmen, sondern die vollständige Miete unter dem Vorbehalt einer angemessenen Rückforderung zahlen. Dieser Vorbehalt sollte per Einwurfeinschreiben erklärt und im Überweisungszweck der Mietzahlung vermerkt werden. „In diesem Fall kann die Mietminderung noch nachträglich durchgesetzt und die überzahlte Miete zurückgefordert werden.“
Die Anwohnerin in Haidholzen möchte es aber darauf ankommen lassen und behält die Miete für Februar zu 85 Prozent ein. Die OH stimmt einer „sachlichen Prüfung auf eine mögliche höhere Mietminderung“ zu, „sofern uns eine Mietpartei darlegt, in stärkerer Weise von einer Beeinträchtigung als eine andere Mietpartei betroffen gewesen zu sein“. Die rechtssichere Höhe kann letztlich nur ein Gericht festlegen.