Rosenheim – Die Wohnfläche der eigenen Wohnung werden viele wissen. Aber wie groß ist das Grundstück genau? Wie viel ist Wohnfläche und wie viel ist Nutzfläche? Mit diesen Fragen mussten sich in der letzten Zeit die Grundstückseigentümer herumschlagen. Oder müssen es noch. Bis Ende Januar ist die Abgabe der Grundsteuererklärung noch möglich. Ein halbes Jahr hatten die Menschen dafür Zeit. Nun kurz vor Ablauf der Frist sind noch lange nicht alle Erklärungen bei den Finanzämtern eingegangen.
Über 40 Prozent
fehlen noch
„Bis einschließlich 16. Januar 2023 wurden bayernweit (elektronisch und auf Papier) über 3,6 Millionen Grundsteuererklärungen abgegeben. Dies entspricht rund 56 Prozent der abzugebenden Grundsteuererklärungen“, sagt Sina Müller von der Pressestelle des Bayerischen Landesamts für Steuern in Nürnberg auf OVB-Anfrage. Wie viele noch für Rosenheim fehlen, konnte Müller nicht beantworten, da die Zahlen für die einzelnen Landkreise nicht gesondert statistisch erfasst werden.
Auch die Anfragen bei Steuerberatern nehmen zu. „Wie bei anderen Steuererklärungen ist auch in Bezug auf die Grundsteuererklärung ein Anstieg der Anfragen zu verzeichnen, je näher die Frist zur Abgabe rückt“, sagt Simon Mader, Steuerberater in der Kanzlei Mader und Mader in Rosenheim.
Alle Eigentümer von Grundstücken sind bis zum 31. Januar verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Das gilt für Eigentümer von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder auch eines Gewerbegrundstücks. Auch Eigentümer von Betrieben mit Land- und Forstwirtschaft sind davon betroffen. Für das korrekte Ausfüllen der Formulare sind Angaben wie die Fläche des Grundstücks, Gebäudeflächen und die Art der Nutzung notwendig.
Mit der neuen Grundsteuer sollen die Berechnungsgrundlagen reformiert werden, da die bisherigen Werte nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten entsprachen. „So wurden im Westen Werte aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt, im Osten sogar noch aus dem 1935“, sagt Simon Mader. Die Reform dient somit dazu, den Wertentwicklungen der Grundstücke Rechnung zu tragen und an die aktuellen Gegebenheiten anzupassen.
2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die alte Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer beanstandet und als verfassungswidrig erklärt. Mit der Novellierung des Gesetzes können nun die Bundesländer eigene Rechtsgrundlagen schaffen. Bayern hat am 23. November 2021 das eigene „Bayerische Grundsteuergesetz“ verabschiedet. Der Freistaat hat sich bei der Grundsteuer B für ein Flächenmodell entschieden. Die Grundsteuer B, das B steht hier für „baulich“, umfasst alle in einer Kommune gelegenen bebauten und unbebauten Grundstücke. Alles, was nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Das wird über Grundsteuer A, wie „agrarisch“, geregelt.
Wenn die neue Steuer 2025 in Kraft treten wird, wird sich die Höhe der Abgabe bei gleicher Bebauung nicht mehr wegen gesetzlicher Vorgaben, sondern nur noch durch Anpassungen des Hebesatzes durch die Gemeinden ändern.
Wie im bisherigen Grundsteuerrecht stellen die Finanzämter die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer fest. Über den Hebesatz bestimmen dann letztendlich die Kommunen über die endgültige Höhe der Grundsteuer. Der kann von Kommune zu Kommune sehr unterschiedlich ausfallen. In der Stadt Rosenheim ist der Hebesatz aktuell auf 480 Prozent festgelegt. In der Nachbargemeinde Stephanskirchen wiederum liegt der Hebesatz bei nur 270 Prozent. Wie hoch der Hebesatz für die neue Grundsteuer sein wird, müssen die Kommunen bis 2024 festlegen, da ab Januar 2025 dann die neue Grundsteuer zu zahlen ist.
Beim Ausfüllen der Formulare werden immer wieder Fehler gemacht, oft zu Ungunsten der Eigentümer, da zu viel Fläche angegeben wird. „Oftmals werden Freibeträge nicht ausgenutzt“, weiß Simon Mader. Das rühre aber eher von der Unkenntnis der Rechtslage her.
Für Garagen kleiner als 50 Quadratmeter gilt ein Freibetrag. Das heißt für die Erklärung, dass für die Nutzfläche der Garagen ein Wert von 0 Quadratmeter eingetragen werden sollte. Auch Gartenhäuser und Schuppen zählen erst ab einer Grundfläche von 30 Quadratmetern. Darunter gilt auch hier ein Freibetrag.
Probleme machen generell die Unterscheidungen zwischen Wohn- und Nutzfläche. Bei Gebäuden, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, ist nur die Wohnfläche anzugeben. Eine Angabe der Nutzfläche ist nicht erforderlich! Ein Fehler, der auch oft gemacht wird, betrifft sogenannte Zubehörräume. Dazu zählen Kellerräume, Heizungsräume und Waschküchen. In einem privaten Wohnhaus zählt die Fläche dieser Zubehörräume weder zur Wohn- noch zur Nutzfläche und muss damit auch nicht in der Grundsteuererklärung angegeben werden. „Wer also sicherstellen möchte, dass alle Freibeträge bestmöglich ausgenutzt werden, sollte sich an einen Steuerberater wenden“, sagt Mader. Wer Fehler, wie die nicht berücksichtigten Freibeträge, in seiner Erklärung gemacht hat, sollte handeln und das zuständige Finanzamt auf den Fehler hinweisen. Dann kann die korrigierte Fassung einfach neu eingereicht werden. Entweder digital über Elster, hier muss die Grundsteuererklärung nochmals vollständig übermittelt werden. Oder, falls die Erklärung in Papierform abgegeben wurde, kann einfach eine neue und korrigierte Fassung eingereicht werden.
Wer zu spät kommt,
muss zahlen
Wer seine Grundsteuererklärung nicht oder zu spät abgibt, muss mit „einer Reihe von Maßnahmen, wie beispielsweise Verspätungszuschlägen oder Schätzungen“ rechnen, sagt Sina Müller. Die Finanzverwaltung überprüfe dabei aber auch die Angemessenheit und Verhältnismäßigkeit möglicher Maßnahmen im Einzelfall. „Dabei wird natürlich auch die Dauer der Abgabefrist und die Tatsache, dass es sich bei der Grundsteuer um neues Recht handelt, berücksichtigt.“
Die Frist sollte eingehalten werden, sagt auch Mader. Wer dies nicht kann, sollte auf jeden Fall Kontakt mit dem zuständigen Finanzamt aufnehmen.