Rosenheim – „Eigentlich müssen wir bauen, bauen, bauen“, sagte Andreas Eisele, der Präsident des BFW Bayern, des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen in Bayern, beim Rosenheimer Immobiliendialog. Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß, aufgrund der hohen Preise ist die Bautätigkeit in der Region aber stark zurückgegangen. Gemeinsam mit der BayWa Bau hatte die BFW deshalb zu diesem Treffen eingeladen, um über die aktuellen Schwierigkeiten der Baubranche mit Fachleuten zu diskutieren.
„In den letzten zehn Jahren haben sich die Baupreise verdoppelt“, weiß Karoline Fritz-Ertlmaier, die Kommunikationsleiterin bei der BayWa Bau. In der Folge sei ein Rückgang der Baugenehmigungen zu verzeichnen.
Große Verunsicherung
am Immobilienmarkt
Aber nicht nur an den hohen Kosten scheitern geplante Bauvorhaben oft, sondern auch an hohen Auflagen für den Bau – und schon im Vorfeld macht der Mangel an Bauland den Planern das Leben nicht einfacher. Nun gelte es „nachhaltig, effizient und wirtschaftlich zu bauen“, so Fritz-Ertlmaier.
„Ich glaube, dass die Kernthemen immer die Flächenverfügbarkeit und die Frage der Geschwindigkeit bei Genehmigungsprozessen sein werden, weil das einfach enorm viel Geld kostet, wenn das lange dauert“, sagt Andreas Eisele. Die Zinssituation werde auch in den kommenden Jahren noch schwierig sein, ebenso werde das große Thema der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft weiterhin diskutiert werden. Er ist zuversichtlich, dass sich etwas ändern wird, aber das Problem an sich werde weiterhin bestehen. „Bis dahin werden viele Änderungen eingetreten sein, aber die Änderungen werden nicht abschließend sein, sondern ein ständiger Prozess.“
Die Verunsicherung am Immobilienmarkt ist groß. Das merken auch die Immobilienentwickler, die neue Wohngebiete oder ganze Stadtviertel neu planen. Ein Grund dafür könnten sowohl der Ukraine-Krieg, als auch die Zinsen für Baukredite sein, berichtet Max von Bredow, der Geschäftsführer der Quest Baukultur GmbH mit Sitz in Kolbermoor. „Vor eineinhalb Jahren haben wir Strafzinsen auf das Geld bezahlt. Wohnungen wurden gekauft wie verrückt“, sagt von Bredow. Das sei eine völlig überspitzte Lage gewesen. Grundstückspreise und Baukosten seien jedes Jahr um 15 Prozent angestiegen. „Jetzt kommen wir langsam wieder in eine gesunde Situation, in der das Zinsniveau auf einem vernünftigen Maß ist. Ich glaube auch, dass wir eher in eine stabilere Preisposition reinkommen, wo dann auch die Nachfrage wieder natürlicher ist“, sagt er.
Um diese stabile Situation allerdings zu erreichen, werde der Weg dahin „brutale Schmerzen“ verursachen. „Es wird eine Marktbereinigung geben in Form von Insolvenzen und – wovor ich richtig Angst habe – ist, dass die Handwerksbetriebe nicht richtig ausgelastet sind und die Mitarbeiter verlieren.“
Die Podiumsdiskussion auf dem Immobiliendialog bildete ab, wie unterschiedlich die Voraussetzungen für die unterschiedlichen Immobilien und die damit verbundenen Akteure sind. Sei es, ob man aus Sicht des Bauhandwerks denkt oder von der Seite der Auftraggeber her. „Da wird auch immer der Unterschied deutlich, wer stärker betroffen ist von der EU-Taxonomie, der CO2-Bepreisung ab 2027 und durch all diese sehr komplexen Regelungen“, sagt Andreas Eisele. Betroffen seien alle davon: Bauträger, Entwickler, Bauhandwerker und Architekten. „Unsere Herausforderung für die Zukunft ist, dass wir in Deutschland eine mittelständisch strukturierte Immobilienwirtschaft haben.“ Die neuen Regelungen würden zum großen Teil auf Großstrukturen abzielen.
Hier kommt auch der BFW ins Spiel. Er will sich auf allen politischen Ebenen für bessere Rahmenbedingungen einsetzen. Das Problem dabei ist allerdings, dass vieles bereits in Gesetze gegossen wurde und auch auf EU-Ebene bereits beschlossen wurde. „Und da wird es sehr schwer, dass man das noch mal evaluiert und schaut, was sind eigentlich die Folgen.“
Eine vor Ort durchgeführte Umfrage unter den Teilnehmern des Immobiliendialogs zeigte, was die Akteure derzeit am meisten bewegt. Themen wie die schwierige Marktlage und die Finanzierung beschäftigen die meisten. Andere Themen wie Digitalisierung und Kreislaufwirtschaft müssen – der aktuellen Situation geschuldet – hinten an stehen. „Das verstehe ich natürlich“, sagt Max von Bredow. „Aber wie so oft im Leben verdrängt das operativ Drängende das strategisch Wichtige. Das darf man nicht aus den Augen verlieren.“ Die Transformation des Marktes habe jetzt begonnen. „Wenn ich mich nur um das Krisenmanagement kümmere, verpasse ich die Chance, dass ich mich für die Zukunft richtig aufstelle.“ Dieses langfristige Denken sei genauso wichtig, wie das aktuelle „Troubleshooting“.
Immer wieder
neue Regeln
Viele der neueren Gesetzesvorlagen, wie energetische Auflagen, treffen den Altbestand der Immobilien. Der Anteil an Neubauten liegt laut Eisele immer unter einem Prozent und es werde immer weniger. Wie diese Ziele erreicht werden könnten, löst immer große Diskussionen in der Branche aus. So wird unter anderem die kommunale Wärmeplanung künftig miteinbezogen. Aber: „Es gibt noch keine kommunale Wärmeplanung in vielen Kommunen“, sagt Eisele. „Ich bin gesetzlich dazu verpflichtet so zu planen, als gäbe es eine Wärmeplanung, es gibt aber noch keine.“
Was also tun? Es fehlen viele gesetzliche Rahmenbedingungen. In der Folge könnte es laut Eisele zu einer Überforderung der Akteure kommen, die neuen Wohn- und Gewerberaum entwickeln oder den Bestand managen. Daraus ergebe sich die Verunsicherung am Markt. Man werde immer wieder überrascht von neuen gesetzlichen Regelungen. Diese Anpassungen kosten Geld. Es brauche Förderungen für Impulse, damit sich die Immobilienwirtschaft weiter gut entwickelt. „Das ist derzeit nicht der Fall“, sagt Eisele.