Rosenheim – Wünsche gibt es viele. In Erfüllung gehen nicht alle. Im vergangenen Jahr konnte die Sparkasse Rosenheim-Bad Aibling 138 Immobilien vermitteln – und so den Traum von einem eigenen Haus oder einer Wohnung verwirklichen. Klar ist aber auch: Bei vielen klappt es nicht. „Die Mehrheit der Menschen wünscht sich nach wie vor ein Eigenheim“, sagt Erwin Bumberger. Nur 22 Prozent der Deutschen seien in einer Bleibe zur Miete zufrieden, sagt der stellvertretende Vorsitzende der Landesbausparkasse Süd (LBS). Was auch an den teils irrsinnigen Mietpreisen liegt.
Eine Möglichkeit, dem zu entkommen: der Kauf von etwas Eigenem. Um zu erklären, wie in Rosenheim die Chancen dafür stehen, hat Bumberger zusammen mit Thomas Walkenhorst, Vorstandsmitglied der Sparkasse Rosenheim-Bad Aibling, zu einem Gespräch eingeladen. Hoch über Rosenheim, im höchsten Stockwerk des Sparkassen-Gebäudes, zeigen die beiden bunte Grafiken, jede Menge Zahlen und Prognosen.
Immobilien im Landkreis
günstiger als in der Stadt
Der Tenor: Das Preisniveau ist stabil, in einigen Bereichen sehr hoch in der Region, Chancen gibt es trotzdem – „insbesondere, wenn man bereit ist, Kompromisse bei Lage und Ausstattung einzugehen“, sagt Walkenhorst. Und das nötige Kleingeld mitbringt.
Die Preisunterschiede in der Region seien aber gar nicht so groß, sagt Walkenhorst. Das zeigt der Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe. Der Spitzenreiter bei den Preisen ist Rosenheim. Gebrauchte Einfamilienhäuser werden in der Stadt am häufigsten für 950.000 Euro angeboten. „Das günstigste Haus gab es mal für rund 680.000 Euro“, sagt der Banker. Ein Ausreißer nach oben war auch dabei – für rund 1,25 Millionen Euro.
Im Landkreis Rosenheim ist es etwas günstiger. Die Preisspanne bei den Häusern reicht von 650.000 Euro bis zu 1,15 Millionen Euro. Das günstigste Einfamilienhaus gab es in Wasserburg, für 600.000 Euro. Im Schnitt werden gebrauchte Häuser dort auch „nur“ für rund 700.000 Euro angeboten.
Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Bestand sind hingegen „eine Ecke günstiger“, sagt Thomas Walkenhorst. In der Stadt reicht die Preisspanne von 500.000 bis 800.000 Euro. Im Landkreis ist es etwas billiger. Im Schnitt gibt es ein Objekt für 660.000 Euro. Am „günstigsten“ ist es in diesem Segment ebenfalls in Wasserburg. Wer aber eine neugebaute Doppelhaushälfte möchte, muss in Wasserburg deutlich mehr bezahlen. Der durchschnittliche Wert liegt dort bei 800.000 Euro, im restlichen Landkreis bei 770.000 Euro und in Rosenheim bei 790.000 Euro.
Bei den Wohnungen liegt wiederum die Stadt Rosenheim preislich vorne – sowohl bei den bestehenden als auch bei den neu gebauten. So kostet der Quadratmeter bei Bestandswohnungen zwischen 3.200 und 5.500 Euro – der durchschnittlich angebotene Preis beträgt 4.300 Euro. Auf dem Land und im Bereich Wasserburg ist es etwas günstiger. Preise zwischen 2.500 und 5.300 Euro sind hier die Regel.
Trend bei Neubauten geht zu kleineren Wohnungen
Ein ganz anderes Bild ergibt sich bei neuen Wohnungen in Rosenheim: Da braucht’s für den Quadratmeter im Schnitt 7.200 Euro. Der günstigste Preis lag bei 6.000 Euro, der teuerste bei 8.000 Euro. „Das sind schon ordentliche Preise“, betont Walkenhorst. Entsprechend gehe der Trend bei Neubauten zu kleineren Wohnungen mit einer Größe von 50 bis 70 Quadratmetern. Wohnungen mit 100 Quadratmetern oder mehr seien weniger erschwinglich.
Wer sich eine Immobilie kaufen möchte, muss ohnehin einige Hürden meistern. „Dabei kommt es auf zwei Faktoren an – die Einkommenssituation und das Eigenkapital“, sagt Erwin Bumberger von der LBS. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und der Nebenkosten sollte man sich vorab zusammengespart haben. 25 bis 30 Prozent seien besser. Vor zehn Jahren hätten das noch rund zehn Prozent der 30- bis 44-Jährigen geschafft, erklärt der stellvertretende LBS-Süd-Vorsitzende. Jetzt seien es nur noch fünf Prozent.
„Wenn man das Eigenkapital nicht zusammenbekommt, hat man noch die Chance über ein gutes Einkommen“, betont Bumberger. Beim Kredit sollten aber für Zins und Tilgung weniger als 35 Prozent des Einkommens für die Verschuldung in den nächsten 30 Jahren aufgenommen werden. Heißt: „Bei Einnahmen von 6.000 Euro netto sollten maximal 2.000 Euro für Zins und Schuld verwendet werden“, sagt der Bauspar-Experte. Im Moment schafften das 40 Prozent der Haushalte, vor einigen Jahren seien es noch 50 bis 60 Prozent gewesen.
Es wird wieder mehr
gebaut in der Region
Trotz der Herausforderungen für Käufer sehen die beiden Experten auch positive Entwicklungen. Grundsätzlich hat eine „Erholung auf dem Immobilienmarkt eingesetzt“, sagt Thomas Walkenhorst. In Bayern seien die Umsätze aus Immobilienverkäufen und -käufen gestiegen – um etwa neun Prozent. Auch in der Region gebe es einen Zuwachs bei den Immobilientransaktionen im Vergleich zum Vorjahr. Darüber hinaus werde inzwischen wieder mehr gebaut in der Region Rosenheim. „Es gibt eine Steigerung bei der Planung und auch bei den Baugenehmigungsanträgen“, betont das Vorstandsmitglied der Sparkasse. Nachlassen dürfe man hier aber nicht, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden.
Eine Rolle für die „stabilisierten Immobilienpreise“ spielt auch das Zinsniveau. Das liege derzeit zwischen 3,5 und vier Prozent, erklärt Erwin Bumberger. In den vergangenen Jahren habe es teils deutliche Unterschiede beim Zins gegeben. Auch zwei Prozent waren schon möglich. Das kann auch Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland (IVD) Region Süd bestätigen. „Man darf nicht vergessen, dass der auch schon bei zehn Prozent lag“, sagt er. Eines sollte man sich deshalb immer gut überlegen, bevor man einen Kredit abschließt: Übernehmen sollte man sich bei einem Immobilienkauf nicht.