Rosenheim – Mitterfeld, Lena-Christ-Straße, BayWa-Wiese: Hier entstehen in den nächsten vier Jahren 360 neue Mietwohnungen. Damit erhöht sich der GRWS-Bestand von derzeit 1900 Wohnungen jedoch „nur“ um 90, denn durch den Abriss von Bogensiedlung und Lena-Christ-Straße fallen 270 Wohneinheiten weg.
Doch dieses leichte Plus, das in den nächsten Jahren unter dem Strich herauskommt, reicht nicht aus, um den hohen Bedarf zu decken. Doch auf die Schnelle ist keine Lösung in Sicht, bedauert GRWS-Geschäftsführer Stefan Ludwig. Das liegt nach seinen Erfahrungen nicht nur daran, dass der soziale Wohnungsbau jahrelang auf dem Rückzug war und jetzt erst durch neue Förderprogramme wie den Wohnungspakt Bayern wieder etwas Fahrt aufnimmt. In Rosenheim gibt es laut Ludwig noch ein weiteres Problem: „Es fehlen bebaubare Grundstücke.“ Rosenheim ist die flächenmäßig zweitkleinste kreisfreie Stadt in Bayern. Und die Motivation der Grundbesitzer, Flächen zu verkaufen, ist oft gering. Vor allem viele Landwirte hängen an ihrer Scholle, heißt es immer wieder. In Niedrigzinszeiten warten viele ab statt zu verkaufen. Außerdem gibt es Areale wie den Rosenheimer Norden, in denen es aufgrund widerstreitender Interessen nur schwer gelingt, den Knoten für die Baureife durchzuschlagen.
Neue Kooperationen mit privaten Partnern
Die GRWS geht deshalb neue Wege. Beispiel Mitterfeld-West: Die kommunale Tochter hat hier gemeinsam mit der P + S Baupartner Hausbau GmbH Grund gekauft und ein neues Wohnquartier für 300 Menschen entwickelt. Es entstehen bis Ende dieses Jahres unter anderem 56 neue GRWS-Wohnungen, während das private Bauunternehmen 17 Wohnungen und 15 Reihenhäuser realisiert und zum Verkauf anbietet. 28 der 56 GRWS-Wohnungen werden gefördert mit Mitteln aus dem Wohnungspakt Bayern.
Das Mitterfeld-West symbolisiert auch konzeptionell einen neuen Ansatz des Bauens: Das Viertel wird autofrei gestaltet und erhält einen gemeinschaftlich nutzbaren Quartiersplatz. Städtischer und privater Bauherr verwirklichen gemeinsam auch ein Parkdeck. Die GRWS geht außerdem bewusst in die Höhe: vier identische Geschosse, gestapelt, sodass alle Grundrisse, Schächte und Sanitärkerne konsequent übereinander liegen – eine effektive Bauweise, die eine möglichst hohe Wirtschaftlichkeit garantiert. Das zahlt sich für die Bewohner aus – durch bezahlbare Mieten.
Auch auf der BayWa-Wiese arbeitet die GRWS mit einem privaten Investor zusammen. Wenn das Bebauungsplanverfahren bis zum Herbst 2018 abgeschlossen wird, kann im Herbst 2019 der dringend benötigte Bau der Wohnanlage mit 89 Einheiten beginnen, im Frühjahr 2021 könnten die ersten Mieter einziehen, berichtet Ludwig.
Mitterfeld und BayWa-Wiese helfen, den Verlust der Bogensiedlung zu kompensieren. Sie wird, wie mehrfach berichtet, abgerissen. Das Grundstück ist mit Flächen an der Lena-Christ-Straße, die dem Freistaat gehörten, getauscht worden. Auf dem Areal der Bogensiedlung wird die Hochschule erweitern. Noch dieses Jahr will die GRWS mit dem Abbruch der ersten Blöcke beginnen. Nur noch 100 der 270 Wohnungen sind derzeit belegt, berichtet Ludwig. Die GRWS hat die Mieter hier schon früh auf die Notwendigkeit hingewiesen, sich nach einer neuen Wohnung umzuschauen. Bei Bedarf unterstützt sie auch bei der Suche.
Heuer werden auch die ersten Wohnblöcke in der Lena-Christ-Straße abgebrochen. Hier entsteht dann Ersatz für die Bogensiedlung. Ende April werden die Ergebnisse eines Architekturwettbewerbs vorgestellt, daraus soll der Bebauungsplan entwickelt werden. In der Lena-Christ-Straße entstehen nach Angaben von Ludwig etwa 200 Wohnungen, Baubeginn soll im Frühjahr 2020 sein, Bezug des ersten Bauabschnitts Mitte 2021.
Mitterfeld, Lena-Christ-Straße, BayWa-Wiese: Das ergibt in der Summe etwa 360 neue Wohnungen. Da jedoch 270 durch den Abriss der Bogensiedlung wegfallen, entsteht rein rechnerisch nur ein Plus von 90 Wohneinheiten. Doch Ludwig verweist auf die Tatsache, dass sich allein durch diese drei Projekte die Wohnfläche gegenüber dem gesamten Bestand um zehn Prozent, das entspricht mehr als 12000 Quadratmetern, erhöhen wird. Denn eine effektivere Ausnutzung der Grundstücke schafft größere Wohnungen, die sich vor allem an eine Bevölkerungsgruppe richtet, die in Rosenheim einen hohen Bedarf hat: junge Familien. Sie benötigen Platz und suchen bezahlbaren Wohnraum.
In der Finsterwalder Straße haben viele vor vier Jahren den passenden GRWS-Wohnraum gefunden. Auch hier wurde durch Abbruch und Neubau die Wohnfläche erhöht – sogar um 62 Prozent. Hier wurden die alten Blöcke aus den 50er-Jahren, die nicht mehr den modernen Anforderungen genügten, abgerissen. 101 neue Wohnungen entstanden – barrierefrei, mit durchschnittlich 77 Quadratmetern Wohnfläche und modernen Grundrissen. Ein Familienzentrum ergänzt die Einrichtung.
Die Anlage gilt als Musterbeispiel für modernen Mietwohnungsbau für Bürger mit kleinem Geldbeutel. Denn hier gilt die Subjektförderung: Je nach Einkommenssituation unterstützen der Freistaat beziehungsweise die Stadt die ortsüblichen Mieten am unteren Rand. So zahlt beispielsweise eine Familie 7,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete und erhält etwa eine Förderung von 2,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Berechtigung muss in regelmäßigen Abständen neu nachgewiesen und berechnet werden, teilt Ludwig mit. Diese Subjektförderung verhindere Fehlbelegungen, die aufgrund der staatlichen Objektförderung auch im Wohnungsbestand der GRWS nicht vermeidbar seien.
Hubauergrundstück für Wohnungspakt
Nicht immer kann jedoch neu gebaut werden. Die GRWS hat in den vergangenen Jahren auch viele Anlagen saniert: Beispiel Marienberger-, Herder- und Lessingstraße. Sie will außerdem weiterbauen – etwa auf dem Hubauer-Grundstück an der Hochschule. Hier will die Stadt im Rahmen des Wohnungspakts Bayern die Errichtung von 50 neuen Wohnungen an die GRWS übertragen.