Rosenheim – Am Bahnhof in Rosenheim entsteht ein neues Stadtquartier. Wohnen, Arbeiten und Gewerbe sollen für urbanes Leben sorgen. Doch nur wenige Straßen weiter scheint die Einkaufsstadt Rosenheim in Not geraten zu sein. Selbst in bester Innenstadtlage stehen Geschäfte leer. Zuletzt hat das Bekleidungshaus K&L Ruppert zugesperrt. Schuld sei der Online-Handel, heißt es meist. Doch ist das wirklich so?
Es war eine Woche der Gegensätze: Während Oberbürgermeisterin Gabriele Bauer (CSU) die Investoren für die freien Flächen am Bahnhof vorstellte und mitteilte, die Verträge mit dem Erlanger Unternehmen Sontowski & Partner Group seien unterzeichnet, hatten sich nur wenige Tage zuvor die Türen von K&L Ruppert für immer geschlossen.
Es war ein Ende mit Ankündigung. Bereits im Januar hatte die Weilheimer Firma Insolvenz angemeldet. Und schnell war klar gewesen, dass die Filiale in Rosenheim nicht überleben würde, trotz der 1A-Lage an der Ecke Münchener Straße/Prinzregentenstraße. Immerhin „eine der exklusivsten Stellen in Rosenheim“, wie Christian Hörmann vom Beratungsunternehmen CIMA sagt.
Kein Mieter trotz
exklusiver Lage
Doch die Exklusivität der Lage bringt offensichtlich keine Vorteile bei der Suche nach neuen Mietern. Seit Monaten ist die Eigentümer-Gesellschaft im Gespräch mit Interessenten. Die Größe der Fläche, verteilt über vier Stockwerke, erweist sich dabei als Hürde. Daher überlege man, die Flächen zu teilen, sagt ein Sprecher. Denkbar sei es, das zweite, dritte und vierte Obergeschoss in Wohnungen umzugestalten. Viele Umbauten wären dafür notwendig – und das wiederum kostet viel Geld. Nachgedacht werde auch über Büros oder ein Hotel, ergänzt Hörmann von der CIMA. Sie steht Immobilien-Eigentümern und Geschäftsleuten in Rosenheim beratend zur Seite und hat für die Stadt ein Einzelhandelskonzept entwickelt, das der Stadtrat 2018 beschlossen hat.
In seiner Standort-Analyse für Rosenheim kommt Hörmann zu dem Ergebnis, dass die Einwohnerzahl steigt und auch immer mehr Touristen die Stadt besuchen. Doch mit dieser Entwicklung kann das Angebot des Einzelhandels nicht mehr mithalten. Denn die Zahl der Einzelhändler nimmt ab, ist von 713 im Jahr 2000 auf 572 im Jahr 2016 gesunken. Das berichtet die Stadt in ihrem jüngsten Jahreswirtschaftsbericht. Der Umsatz sank im gleichen Zeitraum von 715,8 Millionen Euro auf 676,4 Millionen Euro. Rosenheim verliert als Oberzentrum an Bedeutung.
Betroffen sind nicht nur große Textilhändler wie K&L. Auch kleinere Geschäfte, etwa Betty Barclay an der Münchener Straße, haben dicht gemacht. Ein Tabak- und Presse-Geschäft ist ebenso nicht mehr rentabel wie der alteingesessene Laden mit türkischer Feinkost an der Innstraße. Wie schwierig die Situation ist, zeigt allein schon ein Blick auf das Internet-Portal Immobilienscout24. Ob am Salinplatz, am Ludwigsplatz oder an der Heilig-Geist-Straße: Überall werden neue Mieter gesucht.
Wer nach möglichen Ursachen fragt, hört vor allem, dass der Internet-Handel Grund sei für die Misere. Zu viele Menschen kauften lieber online ein, als offline in den Geschäften nach Ware zu suchen. Ja, das sei richtig, bestätigt Dirk Wichner, Einzelhandelsexperte beim Makler- und Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL). Doch mehr als eine erste Diagnose ist das nicht. Zumal die Symptome sehr viel weitreichender sind.
So ziehen sich immer mehr große Ketten aus den Innenstädten zurück. Bestes Beispiel für Rosenheim: Zara. Ist dann auch noch, wie in in diesem Fall, die angebotene Fläche zu groß, ist es häufig vorbei mit dem Interesse: Zara hat als Nachfolger von K&L längst abgesagt.
Wer Einnahmen an den Online-Handel abgeben muss, tut gut daran, Kosten zu sparen bei der Miete. Ein Mietobjekt über mehrere Geschosse hat es daher besonders schwer einen Nachfolger zu finden: „Mehr als das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss will niemand mieten. Große Flächen sind nicht mehr gefragt“, sagt Wichner von Jones Lang LaSalle.
Schlimmer noch: Wer besonders hipp ist, taucht offline erst gar nicht mehr auf: Wozu noch einen Laden mieten und die Ware über einen Zwischenhändler anbieten, wenn man seine Kunden direkt übers Netz erreicht? Und dabei zudem Daten generieren kann, die nützlich sind, um noch mehr zu erfahren über die Bedürfnisse der Kunden.
Jenseits des Netzes geht der Trend also zu kleineren Läden. Nicht nur in Rosenheim. Deutschlandweit, so ist es im Marktbericht von JLL zu lesen, wurden im vergangenen Jahr in mehr als 50 Prozent aller Fälle Mietverträge abgeschlossen für Flächen bis 100 Quadratmeter, maximal noch bis 250 Quadratmeter. So wundert es nicht, dass Rosenheimer Makler im Netz bei beinahe allen Angeboten darauf hinweisen: „Die Fläche ist teilbar.“
Kaufkraft stärkt
den Standort
Der Markt hat sich auch in anderer Hinsicht verändert: Eigentümer müssen sich mit geringeren Mieteinnahmen arrangieren und damit, dass Händler nicht mehr bereit sind, Verträge über eine lange Laufzeit abzuschließen. Über drei Jahrzehnte sei der Handel vorne gelegen, jetzt werde er verdrängt, sagt Wichner, der Rosenheim und die Bedingungen vor Ort nach eigener Aussage gut kennt.
Überrascht ist er nicht von der Entwicklung, die die Stadt nimmt. Sie sei typisch für Städte mit einer Einwohnerzahl zwischen 50000 und 100000 Menschen. Diese Städte litten „überproportional stärker“. Seien in der Regel zu klein, um alle Produkte vorzuhalten, die Menschen im Internet fänden. Aber eben auch zu groß, als dass der Einzelhandel von großen Filialisten komplett aufgegeben werde. Am Ende aber fällt Wichners Prognose durchaus positiv aus. „Rosenheim ist eine der glücklicheren Städte“, sagt er. Denn die Kaufkraft der Menschen ist hoch. Viele können sich einiges leisten – und das ist es, was die Händler interessiert.
Gastronomie
liegt im Trend
Wofür die Menschen allerdings in Zukunft ihr Geld ausgeben, das wird ebenfalls Einfluss haben auf das Stadtbild, vor allem in seinem Zentrum. Denn sowohl Wichner von JLL als auch Hörmann von der Beratungsgesellschaft CIMA sind sich einig: Auf dem Vormarsch sind nicht immer neue Modemarken und entsprechende Geschäfte. Der Trend geht zu mehr Gastronomie, vor allem System-Gastronomie. Auch das lässt sich in Rosenheim bereits beobachten: So haben unter anderem innerhalb kürzester Zeit zwei neue Burger-Läden aufgemacht: das „Effe und Gold“ an der Kaiserstraße und das B.Good an der Heilig-Geist-Straße.
Ein Nachteil muss das nicht sein, darin sind sich beide Experten einig. Die Innenstadt wird belebt. Menschen kehren zurück zur echten Begegnung. Was das für den Handel bedeutet? Hörmann sagt: „Die Gastronomie wird den Handel nicht verdängen.“
Und Dirk Wichner hofft, dass Händler auf den Zug aufspringen können – und ein gastronomisches Angebot in ihre Geschäfte integrieren können. Denn auch das ist Trend: Erlebniswelten schaffen. Für die Kunden. „Mir ist nicht bange um Rosenheim“, sagt Wichner.