Rosenheim – Die Suche nach einer neuen Bleibe in Rosenheim ist nicht einfach. Das weiß auch Professor Dr. Stephan Kippes. Der Experte des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Region Süd untersucht in regelmäßigen Abständen, wie sich der Wohnungs- und Häusermarkt in der Stadt entwickelt. Sein neuestes Ergebnis: „Rosenheim ist nach wie vor kein günstiger Ort“, sagt der Immobilienexperte. Sowohl bei den Kaufpreisen als auch den Mieten liegt Rosenheim deutlich über dem Niveau anderer bayerischer – zum Teil auch größerer – Städte.
Deutlicher Rückgang
beim Neubau
Warum das so ist, dafür hat Stephan Kippes besonders einen Punkt ausgemacht. „In Rosenheim wird zu wenig gebaut“, sagt der IVD-Pressesprecher. Er berichtet von einem Rückgang der Bautätigkeiten um 38 Prozent – innerhalb des vergangenen Jahres. Das habe die Folge, dass die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen kaum noch sinken. „Die Preise pendeln sich langsam ein, die starken Rückgänge der Jahre zuvor sind Geschichte“, betont Kippes.
So kostete in Rosenheim Ende 2024 ein Einfamilienhaus im Schnitt 927000 Euro. Im Frühjahr 2024 waren es 950000 Euro. Für eine neu gebaute Doppelhaushälfte wurden 910000 Euro fällig, 23000 Euro weniger als zu Beginn des Jahres. Zum Vergleich: Dieselbe Doppelhaushälfte kostete in Ingolstadt 730000 Euro, in Augsburg 700000 Euro. Wer sich in Rosenheim eine neue Wohnung kaufen möchte, der muss mittlerweile 5570 Euro für den Quadratmeter bezahlen. Bei älteren Wohnungen sind es 4270 Euro.
Mieten in Rosenheim
im Vergleich hoch
Aufgrund dieser Preise seien die Menschen derzeit bei Immobilienkäufen zurückhaltend, sagt Stephan Kippes. Und das, obwohl es viele Angebote auf dem Markt gebe. Trotzdem dauere es im Moment wesentlich länger als sonst, dass die Objekte verkauft werden können. Während Bestandsimmobilien noch relativ zügig über die Ladentheke gehen, ist die Nachfrage nach Neubauprojekten weniger groß und stagniert. Früher seien neu gebaute Häuser und Wohnungen teils schon vor der Fertigstellung weg gewesen, teilt Kippes mit.
Dieser Trend habe auch Auswirkungen auf die Mieten in Rosenheim – und zwar keine guten. „Die Menschen, die früher noch gekauft hätten, kommen jetzt mit den Preisen nicht zurecht und mieten lieber weiterhin“, sagt der Immobilienexperte. Zumal Rosenheim vor allem bei Pendlern beliebt ist und dadurch immer mehr Menschen herziehen. „Es gibt pro Tag rund 3100 Pendler allein von Rosenheim nach München“, betont Kippes. Da diese Menschen aber irgendwo bezahlbar leben müssen, steige die Nachfrage an Mietwohnungen und -häusern massiv. „Genauso wie die Mieten dann auch“, erklärt Kippes. Besonders betroffen seien davon Drei-Zimmer-Wohnungen, familiengerechte Wohnungen und Häuser aus dem Bestand.
Westen und Süden
besonders beliebt
Das bestätigt der Blick auf die Zahlen des IVD. Bei einer neu gebauten Wohnung müssen in Rosenheim für den Quadratmeter inzwischen 16 Euro an Miete bezahlt werden. Noch vor einem Jahr waren es 50 Cent weniger. Bei älteren Wohnungen sind es 14,20 Euro. Für eine neue Doppelhaushälfte muss man monatlich 2010 Euro bezahlen, für ältere Häuser 1860 Euro und für ein Reihenmittelhaus im Bestand 1730 Euro. Auch hier zum Vergleich: In Ingolstadt kostet zum Beispiel das Reihenmittelhaus fast 500 Euro weniger im Monat.
Besonders beliebt auf dem Immobilienmarkt scheinen in Rosenheim die Stadtteile im Nordwesten – Egarten und Fürstätt – die Stadtmitte und im südlichen Rosenheim Stadtteile wie Happing oder Aising zu sein. Dort lassen zumindest die Spitzenwerte von über 1300 Euro für den Quadratmeter beim Bauland auf deren Beliebtheit schließen, sagt Arno Seidl, Leiter des Immobiliencenters der Sparkasse Rosenheim-Bad Aibling.
Während der Immobilienexperte der Sparkasse bei den Kaufobjekten in letzter Zeit entgegen der IVD-Einschätzung von gestiegenen Verkaufsabschlüssen berichten kann, weiß auch er von der komplizierten Lage auf dem Rosenheimer Mietmarkt. Bei Neuvermietungen liege die Steigerungsrate zwischen vier und sechs Prozent, sagt Seidl. Er betont aber auch, dass die Tendenz nach oben zeigt.
Preisspirale wird
sich weiter drehen
Aus diesem Grund hat Stephan Kippes einen Rat an alle, die an einem Kauf interessiert sind: „Wenn das richtige Objekt dabei ist, ist der Zeitpunkt für einen Kauf gerade nicht ungünstig“, sagt er. Zurzeit gebe es noch eine gute Auswahl an Häusern und Wohnungen. Und da die Preisvorstellungen einiger Verkäufer sehr hoch angesetzt seien, gebe es für die Käufer eine gute Verhandlungsbasis. Außerdem muss man davon ausgehen, dass die Kaufpreise in den kommenden Jahren wieder steigen werden, sagt Kippes. Auf jeden Fall ist er sich sicher: „Es wird wahrscheinlich nicht leichter werden.“