Seit fast zehn Jahren klettern die Kauf- und Mietpreise bei uns auf immer neue Rekordhöhen. Für das abgelaufene Jahr 2017 erwarten Experten einen erneuten Umsatzrekord von über 51 Milliarden Euro.
Was ist gut daran, was ist schlecht? Denn jede Medaille hat bekanntlich zwei Seiten. Hier sind sie in Kurzform.
Das Problemfeld
Zunächst das Gute: Steigende Immobilienpreise sind ein Zeichen für die Beliebtheit einer Region, die sich im Zuzug von außerhalb ausdrückt. Ein maßgeblicher Grund dafür ist der Arbeitsmarkt, denn die Menschen zieht es nun mal dorthin, wo es lukrative Arbeitsplätze gibt. Hier liegt die Metropolregion München bundesweit ganz vorn. Erstmals seit fast 20 Jahren sank Ende 2017 die Arbeitslosenquote in der Landeshauptstadt unter vier Prozent. Das ist Vollbeschäftigung. Im Umland liegt sie sogar bei deutlich unter drei Prozent. Hinzu kommt in Oberbayern die landschaftliche Schönheit vielerorts. Diese zieht auch Zuzügler an, die hier keinen Arbeitsplatz suchen, sondern vielleicht nur ein Refugium für den Ruhestand oder einen Zweitwohnsitz für gelegentliche Aufenthalte. Und drittens befeuern derzeit auch noch die Kapitalanleger massiv den Markt. Ihnen geht es weniger um (eine hierzulande aufgrund der hohen Kaufpreise ohnehin niedrige) Rendite; sie parken angesichts von Strafzinsen ihr Kapital vermeintlich sicher in Immobilien. Steigen die Zinsen demnächst, wird das Kapital wieder abgezogen. Das könnte das Angebot erhöhen und zu einer Preisstabilisierung führen.
Zunächst aber bedeutet der ungebrochene Zuzug eine erhöhte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Bei nicht entsprechend vorhandenem Angebot kommt es zu Teuerungen. So funktioniert nun einmal die freie Marktwirtschaft auf kapitalistischer Grundlage.
Die Lösungsansätze
Seit Herbst 2017 wird viel über mögliche Lösungsansätze diskutiert, um den Immobilienmarkt bei uns zu entspannen. Ziel: erschwingliches Wohnen für Normalverdiener – auch in der Landeshauptstadt. Dazu gibt es prinzipiell zwei Möglichkeiten.
Erstens: Man greift über die Gesetzgebung in den Markt ein. Stichwort Mietpreisbremse, Mietspiegel oder neuerdings Bodenpreisbremse.
Zweitens: Man erhöht das Angebot – also verstärkter Neubau durch mehr Baulandausweisungen und mehr Baugenehmigungen.
Eingriffe in den Markt und Versuche, seine Regeln von außen zu beeinflussen, sind problematisch, denn sie berühren stets das Recht auf Eigentum. So hat sich das Gesetz zur Mietpreisbremse als völlig wirkungslos erwiesen; auch und vor allem deshalb, weil die Verordnung von den zuständigen Stellen viel zu schlampig umgesetzt wurde. Es darf davon ausgegangen werden, dass sich dieses Mittel erledigt hat.
Neu in die Diskussion gekommen ist seit Kurzem eine Bodenpreisbremse. Mit der Deckelung der Baulandpreise sollen die Immobilienpreise beeinflusst werden. „Nice Try“ („netter Versuch“) würde Günther Jauch dazu sagen. (Aber der ist ja schon Millionär). Zur Erinnerung: Das hat schon in den 30er-Jahren des vorigen Jahrhunderts nicht funktioniert, als Mieten und Bodenpreise eingefroren wurden. Das galt bis Anfang der
60er-Jahre, mit der Folge, dass plötzlich der Zaun um das Grundstück teurer war als das Bauland selbst. Der Spuk wurde damals durch die Einsetzung von öffentlichen Gutachterausschüssen beendet, die seither alle zwei Jahre realistische Bodenrichtwerte ermitteln. Dazu bedienen sie sich der Daten der real stattgefundenen Immobilien-Transaktionen und stellen ein wirklichkeitsnahes Bild des Marktes dar. Eingriffe in den Markt bringen also wenig bis nichts – es sei denn, man wollte den Markt an sich abschaffen. Das wäre die radikale Systemänderung.
Dann bleibt nur die Option B: Das Angebot erhöhen. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten.
Zum Beispiel durch eine verstärkte Förderung des Wohnungsbaus über steuerliche Anreize für Investoren. Gab‘s schon mal, wäre leicht wieder einzuführen, aber würde wohl nicht reichen.
Weil neuer Wohnungsbau Bauland braucht, wäre die vermehrte Ausweisung desselbigen ein probates Mittel. Hier sind die Kommunen gefragt, die vielerorts selber über Bauland verfügen, das sie unter Auflagen (für den sozialen Wohnungsbau) günstig abgeben könnten. Damit könnte man die Kauf- wie auch die Mietpreise effektiv beeinflussen, ohne die Marktregeln auszuhebeln.
Das Problem, das sich jedoch neuerdings stellt: Im Münchner Stadtgebiet formieren sich immer mehr Bürgerinitiativen, die sich gegen neues Bauland vor ihrer Haustür stellen – teilweise aus Klimaschutzgründen. Man könnte es auch so sehen: Bestandsschutz für jedes Jahr neue Preisrekorde.