Viele Anleger sehen Immobilien als lohnende Geldanlagen, Gold als Schutz vor Inflation und Aktien als Teufelszeug. Doch einige vermeintliche Wahrheiten an der Börse fallen anders aus. Dass sich Immobilien immer rentieren, ist nicht ganz wahr. Das zeigt eine neue Studie von Wissenschaftlern der London Business School und Experten der Schweizer Bank Credit Suisse:
Die Forscher verglichen verschiedene Anlageklassen seit dem Jahr 1900 – ein langer Zeitraum. Analysiert wurden 23 Länder und drei Kontinente, darunter die USA, China und Japan sowie wichtige europäische Länder wie Deutschland. Zusammen stehen sie bei Aktien etwa für 91 Prozent der weltweiten Märkte.
Immobilien sind der Untersuchung nach im Schnitt keine rentable Anlage, sondern eher ein Verlustbringer. Seit 1900, so die Forscher, lagen die jährlichen Erträge mit Immobilien weltweit im Schnitt zwischen jenen von Aktien (5,2 Prozent jährlich) und Anleihen (2 Prozent). Der Großteil der Immobilienerträge von 4,8 Prozent nach Inflation seien aber Mieteinkünfte, der Wertgewinn der Gebäude betrage nur 1,3 Prozent.
Bereinige man gängige Immobilien-Indizes um den Effekt von Metropolen, schrumpfe der Ertrag. Und nach Instandhaltungskosten und Versicherung stehe ein Verlust von rund zwei Prozent pro Jahr, so die Forscher. Naturgemäß sieht das Bild in gefragten Städten wie München besser aus. Auch schwanken Immobilienpreise stärker, als der Begriff „Betongold“ glauben macht. So sind die Preise in den USA zwischen 2005 und 2012 um mehr als 36 Prozent gefallen. Mit der Finanzkrise brach die Wirtschaft ein, eine Spekulationsblase platzte.
Hierzulande gab es bei den Wohnungs- und Häuserpreisen heftige Schwankungen. Kletterten die Preise in den 1970er-Jahren und nach der Wende stark, gab es laut dem Analysehaus Bulwiengesa Mitte der 1990er im Schnitt Jahresverluste von mehr als fünf Prozent. Auch nach dem Platzen der Internetblase 2000 fielen die Preise.
In diesen Zeiträumen verloren Immobilieninvestoren nach Abzug der Inflation Geld. Erst seit 2009 steht wieder ein positiver realer Ertrag. „Viele haben vergessen, dass es im Schnitt auch einige schwache Immobilien-Jahre gab“, sagt Bulwiengesa-Experte Jan Finke.
Auch sind die Renditen mit Immobilien laut Bulwiengesa langfristig weit niedriger als jüngst. Neue Eigentumswohnungen in Westdeutschland etwa verteuerten sich von 1975 bis 1990 um durchschnittlich 3 Prozent pro Jahr. In der wiedervereinigten Bundesrepublik von 1990 bis 2017 waren es 2,6 Prozent per annum. „Das Plus im vergangenen Jahr von 9,6 Prozent fällt ungewöhnlich hoch aus“, sagt Finke. Falk Zielke