Eine kleine Terrasse mit Blick über die Dächer der Stadt? Viele träumen davon, ein Dachgeschoss auszubauen. Doch in der Praxis ist es nicht immer so einfach. Vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellt so ein Vorhaben vor rechtliche Herausforderungen. Wichtige Fragen und Antworten:
1. Was ist das Problem?
Grundsätzlich ist der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Etwas anderes kann sich aus der Teilungserklärung ergeben, entschied das Landgericht München I (Az.: 36 S 20429/12 WEG). „Um zu klären, wie die rechtliche Situation konkret aussieht, ist ein Blick in die Teilungserklärung der WEG unerlässlich“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin beim Verbraucherverein Wohnen im Eigentum in Bonn.
2. Welche Voraussetzungen müssen für den Planer erfüllt sein?
„Zunächst einmal muss in der Teilungserklärung stehen, dass ihm das Dach als Sondereigentum gehört“, erklärt Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Befindet es sich im Gemeinschaftseigentum der WEG, muss er es käuflich erwerben.
3. Ist damit sicher, dass das Dach zu Wohnzwecken genutzt werden darf?
Nicht unbedingt. Auch hier gilt, was in der Teilungserklärung steht. „Ist dort geregelt, dass das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf, ist alles gut“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach. Gibt es aber keine eindeutige Regelung, muss geschaut werden, ob eine Zweckbestimmung vorgegeben ist oder nicht.
4. Wann ist außerdem die Zustimmung der Gemeinschaft notwendig?
Auch wenn das Dachgeschoss einem Eigentümer als Sondereigentum gehört, bleibt das Dach selbst immer Gemeinschaftseigentum. „Und für alle Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, also zum Beispiel den Einbau von Dachfenstern, benötigt der Bauherr die Zustimmung der Gemeinschaft“, sagt Julia Wagner.
5. Dürfen die Miteigentümer der WEG dem Bauherren Auflagen erteilen?
„Alles, was in der Teilungserklärung steht, müssen die Miteigentümer so akzeptieren“, betont Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Für Einzelheiten wie Gestaltung der Fensterfronten muss der Bauherr die Zustimmung aller Miteigentümer einholen.
6. Wer stellt den Bauantrag?
Das ist Sache des Bauherren. Er sollte sich erkundigen, welche baurechtlichen Anforderungen in seiner Kommune gelten. „Das Bauamt kann Auflagen erteilen wie etwa zusätzliche Fluchtwege und Parkplätze oder den Ausbau des Treppenhauses“, gibt Julia Wagner zu bedenken.
7. Dürfen Miteigentümer Bauarbeiten kontrollieren?
Nein, laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) haben sie grundsätzlich keinen Anspruch darauf, sämtliche Baumaßnahmen des ausbauenden Miteigentümers bereits während der Herstellungsphase begleitend zu kontrollieren (Az.: V ZR 131/15).