Neubau, Bestandsimmobilie oder Altbau, als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung: Wer sich entschließt, Eigentum zu erwerben, hat die Qual der Wahl – und damit genügend Möglichkeiten, seine perfekte Immobilie zu finden.
„Es gibt Immobilien für nahezu jeden Geldbeutel“, erläutert Artur Riedl, Verkaufsleiter bei der Bayerischen Hausbau. Grundvoraussetzungen seien ein gewisses Eigenkapital sowie eine kritische Selbsteinschätzung der persönlichen Lebenssituation und der finanziellen Möglichkeiten. Doch selbst dann wird der Kauf kein Kinderspiel, betont der Experte: „Der Erwerb einer Immobilie ist eine Anstrengung. Sie macht sich aber in späteren Jahren bezahlt.“
Von klein
nach groß
Wenn etwa ein junges Pärchen sich entschließt, Wohneigentum zu erwerben, so geschieht das häufig mit dem Ziel, später im eigenen Heim eine Familie zu gründen. Das Problem: Die gewünschte Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage ist (aktuell) zu teuer, die bezahlbare Zwei-Zimmer-Wohnung aber auf Dauer zu klein.
Die Lösung: Man kauft frühzeitig die Zwei-Zimmer-Wohnung als Kapitalanlage, die später, wenn die Familienplanung konkret wird, mit Mehrwert verkauft wird. So kann dann die größere Wohnung finanziert werden. Dieses „Ansparmodell“ hilft, mit der Immobilie als Kapitalanlage seine Ziele zu erreichen.
Wer bereits eine selbst genutzte Immobilie besitzt und durch verschiedene Sondereffekte – wie etwa eine deutliche Gehaltssteigerung oder eine größere Erbschaft – einen zusätzlichen finanziellen Handlungsspielraum zur Verfügung hat, dem sei es „unbenommen, sich weitere Immobilien als Kapitalanlage zuzulegen, da die Miete eine zusätzliche Renteneinnahme darstellt“, erklärt Riedl.
Einnahmen aus
der Vermietung
Mit der Immobilie entstehen Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Das sind überwiegend Verbrauchskosten; nicht umgelegt werden können die Verwaltergebühren, die Instandhaltungs- und Erneuerungskosten. Die Kaltmiete, gerechnet auf das gesamte Jahr, mal 100 und dieser Betrag, dividiert durch den Kaufpreis, zeigt dem Kapitalanleger seine Rendite vor Steuern.
Dazu kommen die zwei Prozent steuerliche lineare Abschreibung für Abnutzung und zusätzlich das steuerliche Absetzen von Werbungskosten. Dies erhöht automatisch die Rendite der Kapitalanlage. Allerdings gibt Riedl zu bedenken: „In Zeiten einer Niedrigzinsphase, aber insbesondere in Zeiten von Minus-Zinsen für Spareinlagen, sinken insgesamt die Prozentpunkte für Rendite. Heute liegen Renditen unter 2,3 Prozent.“
Lieber heute
als morgen
Gerade in begehrter Lage – und das ist die Metropolregion rund um München – werden Immobilien nicht günstiger, ganz im Gegenteil. Seit 1950 lässt sich in Deutschland eine kontinuierliche Wertsteigerung beobachten. Überall dort, wo ausreichend Arbeitsplätze vorhanden sind, ist die Nachfrage nach Wohneigentum garantiert.
Zudem bleiben, so Riedls Einschätzung, die Zinsen auch in den nächsten Jahren stabil unter einem Prozent, weswegen er weiter zu einer baldigen Kaufentscheidung rät. Grund für die Niedrigzinsen sei die hohe Verschuldung vieler EU-Staaten. Um die Belastung durch Schuldzinsen für verschuldete EU-Staaten zu verringern, senkte die EZB den Leitzinssatz auf null Prozent. Der Einlagezins der EZB liegt sogar unter null Prozent. Das bedeutet, dass alle, die Kredite aufnehmen – auch Privatleute – von den niedrigen Zinsen profitieren.
Auch Baukredite sind immer noch sehr günstig zu bekommen. Dadurch steigt die Nachfrage nach Immobilien – und mit der Nachfrage steigt der Preis für Wohneigentum. „Deswegen ist der Mut zur Kaufentscheidung eher heute als morgen von Vorteil“, betont Riedl. Kristina Funk