Neubau oder Bestandsimmobilie – der Experte Artur Riedl von der Bayerischen Hausbau hat dazu eine klare Meinung: „Ich denke, der Erwerb einer schlüsselfertigen Immobilie von einem soliden Bauträger schont Zeit, Geldbeutel und Nerven.“ Eine Bestandsimmobilie sei – im Vergleich zu
einem Neubau mit den nun geltenden strengen Energieeinsparverordnungen – häufig „Liebhaberei“, erklärt Riedl. Er rät, die Betriebskosten so gering wie möglich zu halten; das könne nur der Neubau leisten. Wer aber von Stuck an den Wänden und hohen Altbaudecken träumt, solle sich seinen Wunsch natürlich erfüllen. Wovon Riedl dem Laien jedoch ganz deutlich abrät, ist der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie: „Das ist ein Geschäft für Spezialisten.“ Denn nur ein Profi kann Sanierungskosten einschätzen und vom Verkehrswert abziehen.
Bau früher und heute
Klassische Liebhaberobjekte sind Immobilien aus der Jahrhundertwende bis etwa 1940. Gebäude, die nach dem Krieg errichtet wurden, sind oftmals in einem recht einfachen baulichen Zustand. „In den 60er- und 70er-Jahren wurden aus Unwissenheit oftmals „unschöne Materialien“ verwendet“, sagt der Experte. „In den Jahren 1970 bis Mitte der 80er wurden die Wände immer dünner und erst Ende der 80er mit der dann in Kraft getretenen Wärmeschutzverordnung wieder dicker. Mit der heute geltenden Energieeinsparverordnung bewegen wir uns fast schon in Niedrig- oder Null-Energie-Häusern“, beschreibt Riedl. „Bessere Werte sind nicht zu erwarten.“
Wer also eine Bestandsimmobilie erwirbt, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er bei schlechten Materialien am Ende „draufzahlt“.
Schlüsselfertig kaufen
Wer sich für den Neubau entscheidet, wenn dieser noch nicht fertiggestellt ist, sollte unbedingt darauf achten,
dass eine Baugenehmigung vorliegt und das Wohnungseigentum im
Grundbuch vollzogen ist, rät Riedl. Sonst könnte es zu Verzögerungen kommen, die wiederum
die Finanzierungsvereinbarungen zwischen dem Käufer und seiner Bank stören.
„In aller Regel verlangen Banken nach etwa sechs Monaten Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht abgerufen werden kann“, warnt der Experte. Diese Zinsen seien meist höher als der eigentlich heute so günstige Darlehenszins. Riedl ergänzt: „Daher sollten Käufer beim Bauträger immer nach der garantierten Fertigstellung fragen und diese im Kaufvertrag festhalten.“ Damit liegt das Risiko für alle Verzögerungen beim Bauträger.
Wer darf welches Eigentum wie nutzen?
Wer ein eigenes Haus hat, hat immer etwas zu tun, ob im Garten, im oder am Haus. Anders geht es Wohnungseigentümern in einem Mehrfamilienhaus: Hier hat man den Vorteil, dass man sich nicht allein um die Sanierung der Gebäudehülle – Dach, Fassade oder haustechnische
Anlagen wie Heizung und Lüftung – kümmern muss. Denn dies stellt Gemeinschaftseigentum dar, daher fällt es in den Aufgabenbereich der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch ihren Hausverwalter. „Gemeinschaftseigentum ist alles, was naturgemäß nicht einem Eigentümer alleine gehören kann: Dach, Fassade, Treppenhaus, haustechnische Anlagen, Außenanlagen und die gemeinschaftlichen Gelder. Sondereigentum ist alles innerhalb der eigenen Wohnung – ausgenommen die tragenden Wände“, beschreibt Riedl.
Im Gemeinschaftseigentum kann es aber noch ein Sondernutzungsrecht für einen speziellen Eigentümer geben. Dadurch erhält dieser das Recht, eine Fläche oder einen Bereich allein zu nutzen, der eigentlich Gemeinschaftseigentum wäre. Die übrige Gemeinschaft wird von der Nutzung dieser Fläche ausgeschlossen.
Teilungserklärung beachten
Manche Eigentümerbeschlüsse sind wirksam nur durchzuführen, wenn der Bauträger „eine rechtlich durchdachte und moderne Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zur Verfügung stellt“, betont Riedl: „Ich denke an sogenannte Öffnungsklauseln, die Beschlüsse für spätere Veränderungen zulassen.“ Als Beispiel nennt Riedl die E-Mobilität: Nachträglich eine Steckdose in der Tiefgarage anzubringen, um sein E-Auto zu laden, ist eine bauliche Veränderung. Sie bedarf eines Eigentümerbeschlusses und ist nur möglich, wenn der Bauträger in der Tei- lungserklärung zustimmt.Kristina Funk