Schnell einen Termin beim Notar ausmachen, dann unterschreiben und schon gehört einem das Häuschen! Ganz so einfach gestaltet sich die landläufige Vorstellung vom Erwerb der eigenen Immobilie nicht. Was macht der Notar beim Erwerb einer Immobilie? „In der Bevölkerung herrscht immer noch die Meinung vor, dass der Notar nur den Vertrag vorliest“, weiß auch Benedikt Mack, Pressesprecher der Landesnotarkammer Bayern. Doch dem ist natürlich nicht so, deshalb haben wir direkt bei dem Experten nachgefragt.
Auf dem Weg zur eigenen Immobilie spielt der Notar rechtlich die zentrale Rolle, damit Besitz und Eigentum an der neuen Wohnung oder dem Häuschen gelingen. „Der Notar ist zuständig für die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der Urkunde“, gliedert Benedikt Mack dessen Aufgaben. Der Grundstückskauf beginnt mit der Anfrage durch Käufer, Verkäufer oder auch Makler. „Der Notar überprüft die rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks (Belastungen, Löschung alter Rechte)“, so Mack. Er erstellt dann mit der notwendigen Vorlaufzeit individuell einen Kaufvertragsentwurf. Wichtig: Beim Verbrauchervertrag muss der Notar gesetzlich vorgeschrieben zwei Wochen vor der Beurkundung einen finalen Entwurf an den Verbraucher schicken. Die Beteiligten haben nun Zeit für Nachfragen und Änderungswünsche. „Dann erst kommt der Beurkundungstermin“, so Mack, „bei dem der Notar die Urkunde verliest und erklärt.“ Selbst im Termin seien noch kleine Änderungen möglich.
Schritte bis zum Grundbucheintrag
Die wesentliche Arbeit beginnt mit dem sogenannten Vollzug. Der Notar muss dafür sorgen, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Dabei gilt es, wichtige Zwischenschritte zu beachten. Zuerst wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen – die rechtliche Sicherung für den Käufer. „Das bedeutet, dass das Grundstück nicht mehr an Dritte verkauft werden kann“, erläutert Mack.
Wenn der Verkäufer ein Schlawiner wäre, könnte er die Immobilie nicht noch einmal verkaufen. Die Löschung alter Rechte wird angefragt, damit der Käufer sicher sein kann, dass keine Lasten mehr auf der Immobilie vorhanden sind. Dann wird der Kaufpreis fällig. Um die Räumung der Wohnung muss sich der Verkäufer selber kümmern. Mack: „Ist beides gegeben, dann kann der Käufer bedenkenlos bezahlen.“
Manchmal können davor noch weitere Zwischenschritte nötig sein – wie zum Beispiel die Anfrage eines Vorkaufsrechts (zum Beispiel durch die Gemeinde).
Der Verkäufer bekommt gleichzeitig vom Notar den Vordruck „Bestätigung der Kaufpreiszahlung“. Diesen schickt er unterschrieben an den Notar zurück. Der Kaufpreis muss geflossen sein und auch vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorhanden sein. Dann wird der Kauf vollzogen.
Die Auflassung ist der letzte Schritt – das ist der finale Eintrag des Käufers als neuer Eigentümer. Wenn man es genau nimmt, gibt es die Eintragung der Vormerkung und die Eintragung der Auflassung. Wie lange die Eintragung dauert, hängt von der Arbeitsbelastung des jeweiligen Amtes ab.
Das kann regional unterschiedlich viel Zeit in Anspruch nehmen. Auf jeden Fall können es mehrere Wochen sein. Der Käufer bekommt den wirtschaftlichen Besitz der Immobilie – also den Schlüssel – oft bereits mit der Zahlung des Kaufpreises.
Rechtliche und
wirtschaftliche Fragen
Der Notar ist der rechtliche Berater, er berät nicht über wirtschaftliche Fragestellungen. Das macht dann ein Makler oder ein Sachverständiger. Mack: „Zur Angemessenheit des Kaufpreises und auch zu steuerrechtlichen Fragen kann und darf der Notar nichts sagen.“ Dafür ist der Steuerberater zuständig. Rechtlich spannend ist die Situation, wenn der Käufer ein Darlehen aufnimmt und auf der Immobilie noch ein Altdarlehen ruht.
Und wie erhält der neue Käufer die Immobilie lasten- und schuldenfrei? „Das ist tatsächlich eine wichtige Aufgabe des Notars, darauf zu achten, dass er dies in Korrespondenz mit der Bank sicherstellt“, so Mack. Der Notar fragt nach der Beurkundung bei der Bank des Verkäufers die Löschung der Immobilie an. Das Geldinstitut bewilligt diese unter der Treuhandauflage, dass ihr direkt aus dem Kaufpreis ein gewisser Teilbetrag zusteht. In einem Aufwasch werden somit der Kauf, die Übereignung und die Lastenfreistellung sichergestellt.
Falls eine Immobilie mit einem Darlehen gekauft wird, dann verlangt die Bank im Regelfall eine Eintragung ins Grundbuch. Wenn zum Beispiel zwei Banken Darlehen bereitstellen, dann gibt es zwischen diesen Banken eine Rangfolge im Grundbuch. „Dabei gilt, wer zuerst kommt, mahlt zuerst“, so Mack.
Im ersten Rang bedeutet das, dass dieses Recht zuerst vollumfänglich befriedigt wird. Auch andere Rechte wie ein Wohnungsrecht können so eingetragen werden. Ein Beispiel: Falls eine Immobilie versteigert wird und ein Wohnungsrecht im ersten Rang steht, dann kann der neue Käufer die Immobilie nur mit diesem Recht versteigern. Bodo-Klaus Eidmann