Strauchelnde Unternehmen, Kurzarbeit, weniger Lohn und Gehalt. Seit dem coronabedingten Lockdown stehen viele Menschen vor der Frage, ob sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden überhaupt noch leisten können. Klar ist: Aktuell zählt nicht allein die Höhe der Baukreditzinsen.
„Derzeit sind Entscheidungen häufig psychologisch bestimmt“, sagt Christian Huttenloher vom ifs Institut für Wohneigentum aus Berlin, das von mehreren Bau- und Immobilienverbänden getragen wird. In Anbetracht der unübersichtlichen, schwer einschätzbaren Lage sei ein vorsichtiges „auf Sicht fahren“ nicht verkehrt.
Huttenloher hält deshalb momentan einen um ein paar Zehntel höher oder tiefer ausfallenden Basiszins kaum für das entscheidende Kriterium, bei Haus oder Wohnung zuzugreifen. Für den Experten zählt auch ein stabiler Arbeitsplatz mit sicherem Einkommen, zum Beispiel im öffentlichen Dienst oder in der IT-Branche.
Banken prüfen Neukredite genau
Banken agieren derzeit bei Krediten zurückhaltend und verschärfen nach Beobachtungen der Bundesbank die Vergaberichtlinien. Bezieher von Kurzarbeitergeld habe es deswegen zum Beispiel schwerer, an Geld zu kommen. „Grundsätzlich ist die Prüfung einzelfallabhängig“, hat Finanzierungsberater Christoph Santel aus Bielefeld beobachtet. Während das eine Institut die Finanzierung rundweg ablehne, betrachte das nächste die langfristige Einkommensentwicklung.
Ein drittes fordere einen zweiten Darlehensnehmer mit regulärem Gehalt sowie eine trotz Kurzarbeitergeld positive Haushaltskasse.
Die Hamburger Sparkasse stellte die Neuvergabe von Immobilienfinanzierungen an Verbraucher sogar zeitweise ein.
Nicht auf Schnäppchen
spekulieren
Verkaufswillige Eigentümer trotz Corona keine großen Wertverluste fürchten. Aus Sicht von Kaufinteressenten wäre dies wegen des nach wie vor hohen Preisniveaus eine schlechte Nachricht – auf Schnäppchen spekulieren brächte ihnen wenig. An der Stelle lohnt dann ein Blick auf Zinsen und Tilgung.
Die Zinsen sind seit längerem sehr niedrig, einige Finanzierer verlangen für Wohndarlehen weniger als ein Prozent.
Eine Stellschraube für Kreditnehmer ist die Laufzeit des Darlehens. „Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins“, erläutert Krolzik.
Hohe Tilgung kann sich richtig lohnen
Ewig lange Laufzeiten wertet der Verbraucherschützer als Zeichen „extremer Absicherung und Unsicherheit“ seitens angehender Bauherren. Er rät ab davon. Erstens, weil das Geld für den Aufpreis besser in die Rückzahlung investiert werde. Zweitens, weil gerade wegen der niedrigen Zinsen möglichst viel getilgt werden sollte: „Mindestens zwei, besser drei Prozent, denn bei ein Prozent Tilgung hätten wir jetzt mehr als 60 Jahre Laufzeit“.
Das ist unrealistisch. Ohnehin gebe es wenige Anbieter solcher lange laufenden Verträge. „Die meisten Banken bevorzugen 10 bis 15 Jahre, Versicherer gehen auch auf 30 bis 40 Jahre.“ Krolzik tendiert zu einer Tilgung von mindestens drei Prozent, um die Restschuld bei Auslaufen der Finanzierung möglichst tief zu drücken.
Ansonsten könnten Verbrauchern Zahlungsschwierigkeiten drohen.
Monatliche Mindestrate
definieren
Um Luft zu haben, sollten Bauherren und Käufer eine monatliche Mindestrate festlegen. Diese bleibt über die gesamte Kreditzeit konstant. Der angehende Immobilienbesitzer weiß dann, was er in guten wie in schlechten Zeiten zu zahlen hat und kann sich darauf einstellen.
Darüber hinaus gibt es andere Lösungen, um auf Krisensituationen flexibel zu reagieren. Dazu gehören Tilgungsaussetzungen und Tilgungssatzwechsel.
Bei dem einen wird die monatliche Rate ausgesetzt, der Zins aber weitergezahlt. Bei der anderen Option kann die Tilgung je nach Bedarf rauf oder runtergesetzt werden.