Es ist eine kurze Zeitspanne, in der Bauherren viel Geld sparen können. Wird ein Bauvorhaben zwischen dem 1. Juli und 31. Dezember 2020 fertiggestellt, wird für das gesamte Bauvorhaben lediglich der ermäßigte Mehrwertsteuersatz fällig. Und das kann eine Menge ausmachen.
„Entscheidend für die Festlegung des Mehrwertsteuersatzes ist der Zeitpunkt der Abnahme des Bauvorhabens“, erläutert Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. „Der Bauherr zahlt grundsätzlich auf sein gesamtes Bauvorhaben den Mehrwertsteuersatz, der zum Zeitpunkt der Abnahme gilt.“ Und das sind im Halbjahr des Jahres 2020 eben nur 16 statt 19 Prozent.
Etwaige Abschläge mit 19 Prozent, die der Bauherr schon für sein Projekt bezahlt hat, müssen mit der Schlussrechnung vom Unternehmen ausgeglichen und die zu viel gezahlte Mehrwertsteuer zurückgezahlt werden. Anders ist das bei Teilrechnungen. „Lassen sich einzelne Teilabschnitte bestimmen, kann darüber gesondert abgerechnet werden“, betont Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Für Teilleistungen, die vor dem 1. Juli abgerechnet worden sind, gilt weiter der Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent. Wird eine Teilleistung aber im zweiten Halbjahr 2020 erbracht, gilt dafür der günstigere Steuersatz, auch wenn das gesamte Bauvorhaben bis ins folgende Jahr hinein läuft.
„Es funktioniert aber nicht, den Kaufpreis künstlich in einzelne Teilleistungen aufzuteilen“, so Klocke. „Es müssen tatsächlich in sich abgeschlossene Leistungen vorliegen, um von der temporären Mehrwertsteuersenkung zu profitieren.“ Das Bundesfinanzministerium erlaubt die Abrechnung von Teilleistungen nur dann, wenn diese im Vertrag vereinbart wurden oder das im Juni 2020 nachgeholt wurde.
Teilabnahmen haben allerdings erhebliche Nachteile für die Bauherren. „Das Risiko der Beschädigung geht dann schon in der Bauphase auf den Bauherren über“, warnt Becker. Außerdem droht der Verlust von schützenden Regelungen im Bauvertrag wie der Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent der gesamten Bausumme oder eine verbindliche Angabe zum Fertigstellungszeitpunkt.
Keinesfalls sollten Bauherren auf eine Abnahme bis Ende des Jahres drängen, um drei Prozentpunkte Steuern zu sparen. Denn die Bauabnahme sollte nicht leichtfertig erfolgen. Übersehene Mängel wiegen schwer und können hohe Kosten zur Folge haben. Becker sagt: „Wer vereinbarte Bauzeitenpläne strafft, riskiert Baumängel und Folgeschäden. Und deren Beseitigung kann deutlich mehr kosten, als mit der niedrigeren Mehrwertsteuer gespart wird.“
Anderes Szenario: Die Fertigstellung des Eigenheims ist für Ende 2020 vereinbart, verzögert sich aber, sodass das Bauwerk erst 2021 abgenommen werden kann. „Hat die Baufirma diesen Zeitverzug zu verantworten, muss sie den Verzugsschaden ausgleichen, in diesem Fall den drei Prozent höheren Mehrwertsteuersatz“, stellt Experte Florian Becker klar. Viele Käufer erwerben ihre Immobilie von einem Bauträger. Diese neuen Immobilienbesitzer haben gar nichts von der Steuersenkung, denn Bauträgergeschäfte sind nicht mehrwertsteuerpflichtig. Vorsicht gilt, wenn der Bauträger vertraglich geregelt hat, dass er vereinbarte Raten und den Gesamtpreis anpassen kann, sofern er durch eine Mehrwertsteuererhöhung höhere Kosten gegenüber seinen Nachunternehmern hat. Becker erläutert: „In diesem Fall muss der Bauträger den tatsächlichen Mehraufwand auch nachweisen können, und die erste Rate, die sogenannte Grundstücksrate, muss von der Preisanpassung ausgenommen sein.“