Urlaub im eigenen Land erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Warum also nicht einen Nutzen daraus ziehen und Geld verdienen, wo andere Urlaub machen? Die Experten der Arag-Versicherung verraten, was Interessenten beim Kauf und der Vermietung einer Ferienimmobilie gesetzlich und steuerlich beachten sollten:
Ist eine Ferienimmobilie
im Wohngebiet erlaubt?
In reinen Wohngebieten untersagen viele Kommunen eine Kurzzeitvermietung. In manchen Gemeinden ist diese sogar in allgemeinen Wohngebieten verboten. Interessenten sollten sich vorher bei der örtlichen Behörde erkundigen, ob es ein Zweckentfremdungsverbot gibt. Wer zu Ferienvermietungszwecken um- oder neu bauen will, benötigt eine Genehmigung des örtlichen Bauamtes. Aber auch anders herum kann es Ärger geben: Wer beispielsweise plant, eine Ferienimmobilie im Alter selbst zu bewohnen, muss darauf achten, dass das Objekt nicht in einer reinen Ferienanlage liegt. Hier ist ein dauerhafter Wohnsitz tabu.
Wer Einnahmen erzielt, muss Einkommensteuer zahlen. So ist es auch bei Einnahmen durch Vermietung einer Ferienunterkunft. Gastgeber, die mit der Ferienvermietung weniger als 22000 Euro im Jahr verdienen, können von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen und müssen keine Umsatzsteuer abführen. In diesem Fall muss man dann auch keine Mehrwertsteuer auf der Rechnung für die Ferienunterkunft ausweisen. Trotzdem müssen die Einnahmen in der Einkommensteuererklärung angegeben und versteuert werden. Dabei gelten Freibeträge bei Singles von 9408 Euro und bei Ehepaaren von 18816 Euro.
Gewerbesteuer auch bei privater Vermietung
Gewerbesteuern werden zudem auf jeden Fall dann fällig, wenn mehr als 24500 Euro jährlich mit der Ferienimmobilie verdient wird oder wenn zusätzliche Serviceleistungen angeboten werden, etwa Frühstück oder ein Reinigungsservice. Experten weisen darauf hin, dass in dem Fall ein Gewerbe angemeldet werden muss und ein Gewerbeschein nötig ist. Übrigens: Auch private Vermieter sind verpflichtet, die Ferienvermietung beim zuständigen Gewerbeamt anzuzeigen. Besitzer von Ferienimmobilien, die mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkaufen, gelten beim Fiskus als gewerbliche Verkäufer. Damit wird für die Verkäufe neben der Einkommensteuer auch Gewerbesteuer fällig. Je attraktiver die Lage einer Ferienwohnung, desto eher geht der Fiskus davon aus, dass der Gastgeber seine Ferienwohnung auch selber nutzt. Doch die abzugsfähigen Kosten für Zinsen, Nebenkosten oder Hausverwaltung können unter Umständen drastisch gekürzt werden, wenn der Anteil der Selbstnutzung zu hoch ist. Als Faustregel gilt: Liegt die Vermietungszeit mehr als 25 Prozent unter dem ortsüblichen Durchschnitt, können die abzugsfähigen Kosten gekürzt werden oder gar wegfallen. Arag