Wenn der Winter naht, heißt es für Immobilien-Eigentümer aufgepasst: Im Zuge der rauer werdenden Wetterbedingungen steigen die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht. Bedeutet: Der Eigentümer muss dafür Sorge tragen, dass auch bei widriger Witterung von seinem Grundstück keine Gefahren für Dritte ausgehen. Auf manches gilt es sich deshalb im Vorfeld einzustellen – zum Beispiel durch die Kontrolle der Bäume, die von Herbst- und Winterstürmen gefährdet sein könnten.
Wer auf seinem Grundstück Bäume stehen hat, die umknicken und dabei Menschen sowie Sachen gefährden könnten, den trifft eben diese Verkehrssicherungspflicht. Wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS berichtet, müsse der Grundstückseigentümer dafür sorgen, dass alle vermeidbaren Risiken beseitigt werden. Unwissenheit schütze dabei nicht vor Strafe – auch von einem Laien könne man nach Ansicht des Oberlandesgerichts Oldenburg (Aktenzeichen 12 U 7/17) erwarten, dass er in angemessenen zeitlichen Abständen eine äußere Sichtprüfung von Bäumen durchführt. Dabei könne er auch ohne Fachkenntnisse gewisse Probleme wie abgestorbene Pflanzenteile, Pilzbefall und Rindenverletzungen erkennen.
Weniger brisant, aber für ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis dennoch wichtig ist es für Immobilienbesitzer im Herbst auf die Beseitigung von Laub zu achten. Laut dem LBS-Infodienst komme es unter Nachbarn zu ständigen Streitereien wegen Blättern und Tannenzapfen, die auf ein fremdes Grundstück herabfallen. Der Bundesgerichtshof fällte hierzu ein Grundsatzurteil (Aktenzeichen V ZR 102/18): Wenn die Äste über die Grenze des eigenen Grundstücks hinausgewachsen sind und von dort Laub auf das Grundstück fällt, kann der Nachbar verlangen, dass die Äste zurückgeschnitten werden. Denn: Nach Ansicht des BGH widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung, Äste über die Grundstücksgrenze hinaus wachsen zu lassen.
Gerichte müssen teils
für Klarheit sorgen
Neben Sturm und Nässe gilt es für Vermieter auch die zunehmende Kälte zu beachten. Laut dem Infodienst der LBS hätten Mieter prinzipiell einen Anspruch darauf, dass sie in der von ihnen genutzten Immobilie nicht einer ständigen Zugluft ausgesetzt sind. Doch auch hier gibt es bestimmte Einzel- und Streitfälle, bei denen Gerichte für Klarheit sorgen müssen. So sei es zum Beispiel bei einer Altbauwohnung mit einfach verglastem Wintergarten nicht ganz zu vermeiden, dass Zugluft auftritt und gelegentlich Regenwasser eintritt. Ein berechtigter Grund für Mietminderungen ist das nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 226 C 211/18) noch nicht. Wenn der Winter naht, kann es auch zu Schnee- und Eisbildung kommen. Vermieter sind hier besonders in der Pflicht: Sie müssen dafür sorgen, dass die öffentlichen Fußwege, die an ihr Grundstück angrenzen, begehbar sind – also von Schnee und Eis weitgehend befreit. Der Griff zur Schneeschaufel oder (bei Glatteis) zum Streugut ist unbedingt notwendig – bei Unfällen auf den Gehsteigen drohen sonst empfindliche Klagen. Der Winterdienst muss dabei spätestens um sieben Uhr morgens verrichtet werden. Bei Glatteis besteht dagegen sofortige Streupflicht. Laut Entscheid des Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VI ZR 49/83) muss der Anlieger bei entsprechender Witterung auch mehrmals am Tag ran. Der Eigentümer der Immobilie kann im Übrigen die Pflicht zum Winterdienst auch auf den Mieter übertragen – aber nur, wenn beide Parteien dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart haben. Eine Regelung in der Hausordnung reiche nach Angaben des Deutschen Mieterbundes nicht aus.Christoph Kastenbauer