Erwirbt man eine Immobilie, bittet auch das Finanzamt zur Kasse. Denn beim Kauf eines Grundstücks wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese beträgt in der Regel mehrere tausend Euro. Für den Staat eine Goldgrube: 2019 nahmen die Länder so fast 16 Milliarden Euro ein. Alles Wissenswerte rund um das Thema sowie Möglichkeiten, Steuern zu sparen, gibt es hier.
Was ist die
Grunderwerbsteuer?
Beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks fällt in Deutschland die Grunderwerbsteuer an. Diese wird von den Bundesländern erhoben, sodass die Höhe regional sehr unterschiedlich ausfallen kann. In Thüringen und Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 Prozent, während der Satz in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent am niedrigsten ist. Im Prinzip können die Vertragspartner entscheiden, wer die Summe zahlt: Käufer oder Verkäufer. In den meisten Fällen wird aber im Vertrag vereinbart, dass der Käufer dafür aufkommt.
Wie wird die Steuer
bemessen?
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der sogenannten „Gegenleistung“. Diese besteht aus dem Kaufpreis und vom Käufer übernommenen Belastungen. Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks kann auch der gleichzeitig oder später geschlossene Vertrag über die Bebauung vom Finanzamt bei der Bemessung berücksichtigt werden, wenn der Bauvertrag mit dem Verkäufer oder einem mit ihm verbundenen Dritten geschlossen wird. Die Steuerbehörde kann sogar dazu berechtigt sein, die Bemessungsgrundlage auch nach der Steuerfestsetzung noch zu ändern, wie der Bundesfinanzhof in einem Urteil entschied (Az.: II R 19/15). Voraussetzung: Der Käufer ist hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden. Wenn es sich beim Grundstückserwerb um eine Schenkung oder eine Erbschaft handelt, ist man von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt auch für einen Verkauf unter Eheleuten. Bei kleinen Transaktionen unter 2500 Euro fällt auch keine Steuer an. Eine kleine Änderung der Grundstücksgrenze zum Nachbarn dürfte also steuerfrei bleiben.
Wie kann man sparen?
Sparen kann man unter anderem, indem man den Kaufpreis senkt. Obwohl wohl kaum ein Verkäufer sich ohne Weiteres darauf einlässt, kann das Inventar der Immobilie einen Ausweg bieten. Alles, was nicht untrennbar zur Immobilie gehört, wird als Inventar gesehen und nicht in die Bemessungsgrundlage aufgenommen. So wird die Immobilie günstiger, ohne tatsächlich an Wert zu verlieren. Zum Inventar gehören unter anderem Küche, Gartenhäuschen, Grundstücksbeleuchtung und Möbel. Das Inventar und sein Wert müssen im Kaufvertrag festgehalten werden. Macht die Summe des Inventars nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, bzw. liegt nicht über 50000 Euro, ist ein weiterer Nachweis – etwa durch Kaufbelege – nicht nötig.
Eine weitere Möglichkeit, Grunderwerbsteuer zu sparen, gibt es im Rahmen des sogenannten Erbbaurechtes. Grundsätzlich kauft man in Deutschland die Immobilie zusammen mit dem Grundstück. Dennoch ist es möglich, das Haus ohne das Grundstück zu kaufen. Beim Erbbaurecht bleibt der Verkäufer der Immobilie Eigentümer des Grundstücks, welches er dem Hauskäufer gegen eine monatliche Miete („Erbbauzins“) für eine lange Laufzeit – üblicherweise mehr als 50 Jahre – zur Verfügung stellt.
Obwohl auf den Pächter keinerlei Eigentumsrechte am Grundstück übergehen, wird es dennoch für die Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Allerdings fällt die Besteuerung deutlich niedriger aus: Der jährliche Erbbauzins, multipliziert mit einem festgelegten Vervielfältiger für die Laufzeit der Erbpacht (Bewertungsgesetz, Anlage 9a ) bildet die Bemessungsgrundlage, auf die die Steuer zu zahlen ist.
Kann man die Steuer auch später bezahlen?
Im Prinzip wird die Grunderwerbsteuer sofort nach dem Kauf fällig, spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheides. Zahlt man zu spät, kann es zu Verspätungszuschlägen kommen. Außerdem kann das Finanzamt sich dann weigern, die Unbedenklichkeitsbescheinigung auszustellen. Diese belegt, dass es keine steuerlichen Bedenken gegen den neuen Eigentümer gibt. Diese Bescheinigung benötigt der Notar wiederum, um die Immobilie im Grundbuch umzuschreiben und sie offiziell auf den neuen Eigentümer übergehen zu lassen. Es ist möglich, eine Stundung der Steuerlast oder eine Fristverlängerung zu beantragen. Allerdings liegt die Entscheidung darüber gänzlich beim Finanzamt.Vkn