Die sogenannte Modernisierungsumlage sorgt aktuell für Diskussionsstoff. Die gesetzlich geregelte Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen wurde Anfang 2019 von zuvor elf auf acht Prozent gesenkt. Vor deren Inkrafttreten kündigten einige Eigentümer Ende 2018 noch Modernisierungsmaßnahmen nach altem Recht an. Dies führte zu Mieterklagen bis hin zum Bundesgerichtshof. Caren Lay, wohnungspolitische Sprecherin der Linksfraktion, forderte in diesem Zusammenhang gar die Abschaffung der Mieterhöhung nach Modernisierung. Eine Forderung, die bei den bundesweiten Wohnungsunternehmen allerdings auf Unverständnis stieß.
Demografischen Wandel bewältigen
„Wer die Mieterhöhung nach Modernisierung reduziert oder in Frage stellt, stellt auch gesellschaftliche Ziele wie den klimaneutralen Gebäudebestand und die Bewältigung des demografischen Wandels infrage“, erklärt Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Worauf Ibel anspielt: Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen sind heute so dringlich wie nie. Die Klimaziele des Bundes hängen zu großen Teilen auch von modern gedämmten und insgesamt energiesparenden Wohnformen ab. Zudem herrscht bundesweit Wohnraumknappheit, die gerade in den Metropolen Hamburg, Berlin oder München immer mehr zunimmt. Der dritte Punkt, den der BFW-Präsident anspricht: Menschen werden immer älter. Ein Umbau hin zu altersgerechtem Wohnen etwa mit Einbau eines Aufzugs im Gebäude oder dem Abbau von Schwellen wird immer öfter unumgänglich. „Dennoch bleibt am Ende natürlich die Mieterhöhung. Und darüber freuen sich die wenigsten Mieter“, betont Axel Gedaschko, Präsident des GdW, ein Zusammenschluss von etwa 3000 Wohnungsunternehmen und der größte Verband sozial orientierter Vermieter in Deutschland.
Die Problematik, dass einige Vermieter Ende 2018 noch nach altem Recht eine höhere Modernisierungsumlage veranschlagten und so die Mieter stärker belastet werden, sieht Gedaschko durchaus. „Unserer Philosophie entspricht das nicht. Tatsächlich wurden auch schon vor Änderung der gesetzlichen Bestimmung durchschnittlich weniger als acht Prozent der Modernisierungskosten auf unsere Mieter umgelegt.“ Auf Bewohner, die sich nach Mieterhöhung die Unterkunft nicht mehr leisten können, müsse dennoch Rücksicht genommen werden. „Unsere Vermieter sind verpflichtet, generell die gesetzlichen Härtefallregelungen zu beachten“, erklärt der GdW-Präsident.
Dennoch betont auch Gedaschko die grundsätzliche Notwendigkeit der Modernisierungsumlage. Ohne diese Refinanzierung könnten Eigentümer sich keine Modernisierung leisten. Und dies hätte dann auch negative soziale Folgen.
Das sieht auch Kai Warnecke, Präsident der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund Deutschland so: „Sozial gerecht ist es, wenn nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter am Fortschritt partizipieren, wenn Mieter von den positiven Wirkungen einer moderneren Heizungsanlage, von altersgerechten Umbauten und von modernen Bädern profitieren können.“ Unsozial wäre es dagegen, wenn sich heutzutage mehrere Mietparteien eine gemeinsame Toilette auf dem Flur teilen müssten. Christoph Kastenbauer