Seit Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) in Kraft. Diese gibt Immobilienverwaltern mehr Rechte. Sie dürfen zum Beispiel Geschäfte im Namen der Eigentümergemeinschaft abschließen. Eigentümer sollten deshalb Verwalterverträge genau regeln. Dabei geht es zum einen um Rechte und Pflichten des Verwalters und zum anderen um dessen Leistungen und Honoraransprüche. In bestehenden Verwalterverträgen können diese Punkte dem neuen Recht angepasst werden, sie müssen es aber nicht. „Altverträge behalten ihre Gültigkeit“, sagt Julia Wagner, Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Neues Recht gilt mitunter automatisch
Doch Vorsicht: Ohne Anpassung gilt an entscheidenden Stellen automatisch neues Recht. Eigentümergemeinschaften sollten deshalb unbedingt prüfen, ob ein Anpassungsbedarf besteht, findet Petra Uertz. Die Geschäftsführerin des in Bonn ansässigen Verbands Wohneigentum begründet dies mit den erweiterten Kompetenzen, die Verwalter haben. Sie dürfen im Namen der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) unter anderem Verträge schließen, ohne dass die Eigentümer dem vorher zustimmen. Hier gilt es zu regeln, ob und bei welchen Punkten die Verwaltung künftig trotzdem einen Beschluss der Eigentümerversammlung braucht. Darüber hinaus könnten Eigentümergemeinschaften nun auch den Leistungsumfang des Verwalters beschränken. „Das ist für kleine WEGs interessant. Sie hatten bislang oft Probleme, einen professionellen Verwalter zu finden“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter (VDIV). Der Präsident des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI), Thomas Meier, plädiert ebenfalls für eine Anpassung bestehender Verträge. Er nennt dafür Neuerungen wie die Organisation hybrider Eigentümerversammlungen. Dies verlange Verwaltern mehr Arbeit ab.
Vor dem Hintergrund der WEG-Gesetzesreform erarbeiten sowohl der Verband Wohnen im Eigentum als auch Haus & Grund und VDIV Musterverträge. So sollen Streitigkeiten zwischen beiden Seiten vermieden werden. Der Schwerpunkt dieser Verträge liegt auf Honorar und Leistungen. Diese werden unterschieden nach Standard und Extras. Die Vertragsparteien können die zwischen ihnen jeweils vereinbarte Entlohnung selbst eintragen. „Der Vertrag kann auf die Umstände jeder einzelnen WEG angepasst werden“, erläutert Haus & Grund-Expertin Julia Wagner. Den Vertrag haben die Verbandsjuristen verfasst. Sie sollen dafür sorgen, dass die kostenlose Vorlage regelmäßig aktualisiert wird. VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler erhofft sich von dem Mustervertrag mehr Rechtssicherheit für die Beteiligten.
Kaßler hofft, dass das Papier die selbst gestrickten Formulare ablöst. Deren Formulierungen lösen und lösten oft Konflikte aus. Beim Abschluss eines neuen Vertrags sollten WEGs darauf achten, dass der ausgewählte Verwalter einen von einem Berufsverband verfassten Mustervertrag mitbringt, um Fairness zu gewährleisten, empfiehlt der BVI. Dpa