Die Corona-Pandemie mit ihren Einschränkungen hat den Wunsch nach Wochenend- und Ferienhäusern in Deutschland gefördert. Gesucht werden aktuell Bestandsimmobilien im ländlichen Umfeld der Ballungszentren. Ein bis zwei Autostunden vom Lebensmittelpunkt Großstadt entfernt liegen die begehrten Objekte. Oft handelt es sich um schon länger leer stehende Wohnhäuser oder Höfe mit erheblichem Sanierungsbedarf, der weit über Heimwerkermöglichkeiten hinausgeht. Und die Sanierung kommt in der Regel teurer als zunächst vermutet.
Zweitwohnung
kritisch prüfen
„Kaufinteressenten sollten sich nicht vom äußeren Schein blenden lassen“, warnt etwa Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren (VPB). „Gerade jetzt, wo alles grünt und blüht, wirken sogar stark sanierungsbedürftige Immobilien romantisch und wie das perfekte Pendant zur eigenen schicken Neubauwohnung in der Stadt. Ist der Preis dann auch noch günstig, greifen viele zu. Aber wer eine Zweitwohnung kauft, sollte sie mindestens so kritisch prüfen wie den Erstwohnsitz.“
Denn: Das selbstgenutzte Wochenend- oder Ferienhaus sei ein Luxus, der auch schnell zum finanziellen Klotz am Bein werden könne. Deshalb sei es sinnvoll, wenn Kaufinteressenten schon im Vorfeld einige Fragen familienintern klärten und dann erst mit der Besichtigungstour begännen. So vermieden sie Fehlentscheidungen unter Zeitdruck.
Sanierungskosten und Unterhalt beachten
Denn auch die Zweitimmobilien am Rande der Ballungszentren sind zunehmend gesucht – bis hin zum Bieterkrieg. Die wichtigsten Fragen, die sich die angehenden Eigentümer dabei stellen sollten: Was können wir uns finanziell leisten? Berücksichtigen sollte man hier die Faktoren Kaufpreis, mögliche Sanierungskosten und laufender Unterhalt. Will man auf Dauer die Immobilie selbst nutzen oder treibt einen aktuell nur die coronabedingte Sehnsucht nach Natur? Dann wäre vielleicht ein Mietobjekt für einige Zeit sinnvoller.
Können die Interessenten die Immobilie irgendwann vermieten und damit vielleicht sogar Geld verdienen? Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Kurzzeitvermietung ist nicht überall erlaubt. Wer kümmert sich um das Wochenend- und Ferienhaus, wenn man mal nicht da sind? Wer entdeckt und behebt dann schnell den Wasserrohrbruch, wer kehrt bei Schneefall die Straße vorm Haus und wer nimmt regelmäßig die Werbung aus dem Briefkasten?
Eine Frage stellen sich viele gar nicht: Sind sie am Standort der Immobilie als nur zeitweise Bewohner überhaupt willkommen? Immer mehr Gemeinden, gerade in attraktiven Lagen und am Rande von Naturschutzgebieten, beklagen den monatelangen Leerstand der als Feriendomizil genutzten Immobilien in ihren Straßen und belegen sie mit entsprechend hohen Zweitwohnungssteuern. Schließlich muss die kommunale Infrastruktur finanziert werden. Auch das sollten Kaufwillige in ihre Kalkulation einbeziehen. Außerdem müssen sich Käufer auf ihre Umgebung einlassen: Auf dem Land krähen Hähne, bellen Hunde, werfen Bauern frühmorgens den Mähdrescher an. Wer sich daran stört, sollte dort nichts kaufen.
Der größte Kostenfaktor neben dem Kauf der Immobilie ist die nötige Sanierung. Kaufwillige sollten diese deshalb am besten vor dem Kauf von unabhängigen Experten prüfen lassen, damit sie eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts und eventuell zu erwartender Sanierungskosten bekommen. Viele Häuschen und kleine Hofreiten müssen nämlich von Grund auf modernisiert werden, um heutigem Wohnkomfort zu entsprechen. Die Erneuerung von Elektrik, Wasserleitungen und Heizungssystem allein kann da schon den Kaufpreis der Immobilie verdoppeln. In der Regel sind auch neue Fenster, ein Außenanstrich und eine neue Dachdeckung fällig. Sinnvoll ist dann meist auch eine Dämmung, um das Haus ganzheitlich an moderne Energiestandards anpassen zu können.
Besuch vor Ort hilft
bei der Entscheidung
Ein weiteres, oft übersehenes Problem: Gerade alte Häuser in entlegenen Ortschaften stehen oft unter Denkmalschutz. Diese Objekte sind inzwischen bundesweit lückenlos erfasst. Eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt bringt hier schnell Planungssicherheit. Besuche im Bürgermeisteramt und in der zukünftigen Nachbarschaft helfen ebenfalls bei der Entscheidung für oder gegen ein Objekt. Ob hier eine Willkommenskultur besteht, erfährt man am besten im persönlichen Gespräch. ck/VPB