Der Immobilienmarkt boomt und gerade in den deutschen Metropolen verteuern sich die Grundstückspreise. Um als potenzieller Käufer oder Verkäufer dennoch einen Maßstab zu einer vernünftigen Preisbildung zu haben, gibt es das Vergleichswertverfahren. Nach ihm wird der Marktwert eines Grundstücks aus den Kaufpreisen anderer Grundstücke abgeleitet, die unter anderem in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.
Direkter Vergleich
ist die Ausnahme
Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe und Nutzung wurde beispielsweise am vorherigen Tag zu einem bestimmten Preis verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher in der Regel das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet.
Dieses basiert auf der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. In Deutschland sind Grundstückskaufverträge stets notariell zu beurkunden, wobei die Gutachterausschüsse eine Kopie des Kaufvertrages erhalten. Eine sichere Beurteilung ist dabei nur bei genügend vergleichbaren Käufen möglich.
Gibt es diese nicht, ist eine weitere Möglichkeit beim Vergleichswertverfahren die Nutzung der Bodenrichtwerte, welche die Gutachterausschüsse empirisch aus der Kaufpreissammlung ableiten.
Ausgleich durch
Zu- und Abschläge
Da die meisten Grundstücke sehr viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine vollständige Übereinstimmung der direkt und indirekt zu vergleichenden Grundstücke oft nicht gegeben. Der Unterschied wird in der Regel über einen gewissen Prozentsatz von Zu- oder Abschlägen ausgeglichen. Der sollte allerdings nicht höher als 30 bis 35 Prozent des verglichenen Grundstückswerts sein. Ansonsten kann man laut Gesetzgeber nicht mehr von vergleichbaren Grundstücken sprechen. ck