Das Problem wird aktuell wieder heiß diskutiert: Sogenannte „Share Deals“ sind ein bekanntes Steuerschlupfloch großer Immobilienkonzerne. Indem sie Wohnungsbestände nicht direkt, sondern verpackt in Gesellschaftsanteilen erwerben, brauchen sie keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Diese Methode ist zwar legal, geht aber am Ende zulasten des privaten Immobilienkäufers. Denn dieser muss in der Regel Grunderwerbsteuer zahlen – und die wird von den Bundesländern, wohl auch wegen Einkommensverlusten aufgrund des Steuerschlupfloches, regelmäßig erhöht.
Steuer in 14 Jahren
26-mal angehoben
„Seit 2007 ist die Grunderwerbsteuer in den deutschen Bundesländern insgesamt 26-mal angehoben worden“, erklärt Thomas Wedel vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Sein Verband sieht – ähnlich wie andere Eigentümer- und Immobilienverbände – die Schuld der legalen Steuerflucht der Konzerne eher bei den Landesregierungen, und nicht zuletzt beim Staat. „Immobilienunternehmen werden nur durch den Steuererhöhungswettbewerb der Länder in die Anwendung von Share Deals getrieben, die das Gesetz zulässt.“
Gesetz tritt
im Juli in Kraft
Zur Eindämmung dieses Schlupflochs hatte die Bundesregierung 2019 den Gesetzentwurf zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes beschlossen. Im Juli dieses Jahres tritt das Gesetz in Kraft. Während zuvor die Konzerne 95 Prozent der Wohnungsbestände in Form von Gesellschaftsanteilen erwerben konnten, sind es nun nur noch 90 Prozent. Eine Verschärfung, die dem Bauherren-Schutzbund (BSB) nicht weit genug geht. „Share Deals werden weiterhin nicht effektiv unterbunden. Es wird weiterhin große Steuerausfälle geben“, kritisiert BSB-Geschäftsführer Florian Becker. Um mehr Verbrauchergerechtigkeit beim Wohnerwerb herzustellen, sei eine konsequentere Reform dieser Steuer notwendig.
Der BSB favorisiert das britische Stufenmodell. Hier erhalten Ersterwerber einer selbst genutzten Immobilie einen Freibetrag, der auf 200000 Euro gedeckelt ist. Für die nächsten 200000 Euro des Kaufpreises fallen drei Prozent Grunderwerbsteuer an, für die nächsten 200000 Euro sechs Prozent und für alles darüber hinaus acht Prozent. Becker verweist auf die Vorteile des Modells: „Die Steigerung des Steuersatzes kompensiert einen erheblichen Teil der Einnahmeausfälle durch den Freibetrag. Gleichzeitig werden Familien, die sich ein Haus zur Selbstnutzung bauen wollen, entlastet.“
Immobilien- und Eigentümerverbände sprechen sich dagegen eher für eine grundsätzliche Steuersenkung aus. Dies hat laut Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland gleich zwei Vorteile: Auf der einen Seite würden Privatinvestoren entlastet. Auf der anderen Seite wäre das Einsparungspotenzial über Share Deals deutlich geringer. Die Folge: Aufgrund von generell anfallenden Haftungsfragen, der Organisation von Betriebsübergängen und verminderten Abschreibungsmöglichkeiten würde das Steuerschlupfloch für Konzerne auf Dauer wirtschaftlich unattraktiv. Christoph Kastenbauer