Der Traum von den eigenen vier Wänden treibt viele um – bietet er doch zahlreiche Vorteile wie Wertsicherheit und einen wichtigen Beitrag zur Altersvorsorge. Allein, immer weniger Menschen in Deutschland können ihn sich erfüllen, das geht aus vielen aktuellen Studien und Erhebungen hervor. Betroffen sind dabei vor allem Jüngere, Familien und Durchschnittsverdiener ohne weitere Einkommensmöglichkeiten.
Immer weniger Mieter
erwerben Eigentum
Der Rat der Landesbausparkasse (LBS) an angehende Wohneigentümer lautet, dass Kreditraten nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen und mindestens 25 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital bestritten werden sollten.
Stellt man nun die regionalen Kaufpreise den regionalen Einkommen und Ersparnissen gegenüber, hatten 2020 nur noch 241000 jüngere Mieterhaushalte die Chance, den Sprung ins Eigentum zu schaffen, so das Berliner Forschungsinstitut empirica. Vor zehn Jahren waren es noch doppelt so viele.
An sich sind die Voraussetzungen zur Finanzierung eines Eigenheims so ideal wie nie. Der Notenbank der Europäischen Zentralbank folgend, sinken die Zinsen für Kredite seit Jahren. Laut der Deutschen Bundesbank haben Wohnbaukredite mit Zinsbindung von fünf bis zehn Jahren aktuell einen Satz von 1,03 Prozent.
Zum Vergleich: 2012 lag dieser noch bei über drei Prozent. Auch die durchschnittlichen Einkommen steigen in Deutschland seit 2014 kontinuierlich an, in 2021 noch um 0,7 Prozent. Zudem steckt der Staat enorme Summen in die Förderung privaten Wohneigentums. So konnten etwa mithilfe des Baukindergelds, das dieses Jahr auslief, laut KfW Förderbank über 330000 Familien Wohneigentum erwerben.
Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie und massive staatliche Förderung beim energieeffizienten Bauen kommen hinzu.
Warum sich trotzdem immer weniger Menschen Wohneigentum leisten können, ist einfach: Die steigenden Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands. Denn je mehr ein Objekt kostet, desto höher ist die nötige Eigenkapitalquote, die – aus dem Stand – eingebracht werden muss. Laut Statistischem Bundesamt sind eine halbe Million Euro für ein Eigenheim in vielen Bundesländern bereits Standard. Das in diesem Fall für eine Finanzierung nötige Eigenkapital von circa 125000 Euro können aber laut empirica-Berechnung gerade einmal drei Prozent der Mieter im typischen Erwerbsalter zwischen 30 und 39 Jahren aufbringen.
Ist also auf lange Sicht der Erwerb von Wohneigentum nur mit gewissen, bereits im Vorfeld vorhandenen Privilegien möglich? Bestimmte Zahlen weisen auf diese Entwicklung hin. So sparte – bei deutlich höheren Immobilienpreisen – nach einer Umfrage des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) der durchschnittliche Neueigentümer im Zeitraum von 2014 bis 2017 mit 9,7 Jahren weniger lange für den Eigenkapitalanteil seiner Finanzierung als noch 2008 mit 11,4 Jahren.
Dieses scheinbare Paradox erklärt sich damit, dass vermehrt andere Eigenkapitalquellen genutzt werden, um die Finanzierung überhaupt schultern zu können. Fast ein Drittel der durchschnittlichen Gesamtinvestitionssumme für Wohneigentum besteht laut BBSR aus Eigenkapital. Und ein großer Teil davon – neben Ersparnissen und Wertpapieren – aus Erbschaft und Schenkungen.
Christoph Kastenbauer