Wer ein Haus bauen will, braucht zunächst ein Grundstück. Hört sich banal an, ist in der Praxis aber knifflig. „Freie Grundstücke zu finden, ist vielerorts schwierig geworden, sagt Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren (VPB), Corinna Merzyn. Viele Kommunen überlassen neues Bauland Investoren, damit diese es erschließen und vermarkten. Private Bauherren haben dabei oft wenig Chancen.
Am häufigsten findet sich Bauland über Internetportale sowie über Zeitungsanzeigen. Immer öfter würden Grundstücke mit Nachkriegshäusern zum Abbruch angeboten. Die seien aber meist zu groß und zu teuer. „Deshalb muss man sie teilen, um sich Kauf, Abbruch des Altbestands und Neubebauung leisten zu können“, so die Experten vom VPB.
Grundstück teilen
Wer ein solches Grundstück ins Auge fasst, der sollte prüfen, ob sich der Bestand umbauen lässt, oder man den Altbau abbrechen muss. Dann könne man eventuell den Grund teilen und mit Partnern mehrere Häuser bauen. Deshalb rät der VPB, zunächst immer zum zuständigen Bauamt zu gehen. Nur dort können Interessenten klären, was auf dem Grundstück baurechtlich machbar ist.
Bauen ist in Deutschland sehr unterschiedlich geregelt. Im Rahmen des Baugesetzbuches und der einzelnen Landesbauordnungen liegt die Planungshoheit vor Ort immer bei den Gemeinden. Sie regeln etwa mit Hilfe eines Bebauungsplanes, wie und wo im Detail gebaut werden darf.
B-Plan einsehen
Wer sich für ein Grundstück interessiert, der sollte also zunächst immer bei dem betreffenden kommunalen beziehungsweise Kreisbauamt einen Blick in den gültigen Bebauungsplan für dieses Gebiet werfen, so der Rat der VPB-Experten. Die sogenannten B-Pläne sind jedermann zugänglich. Immer mehr Gemeinden halten sie auch online einsehbar zur Verfügung.
Aus den Festsetzungen im Bebauungsplan lassen sich alle für den Neubau wichtigen Details herauslesen, angefangen von der Art der Bebauung, über Größe, Höhe und maximal bebaubare Fläche, über Abstandsflächen zum Nachbarn und Baufenster, bis hin zur Firstrichtung und Traufhöhe des neuen Hauses.
„Je nach den Festsetzungen im Bebauungsplan zeigt sich auch, ob das betreffende Grundstück überhaupt geteilt und mit mehreren Häusern bebaut werden kann. Nicht immer ist das möglich“, weiß Merzyn. Viele Bebauungspläne erlauben heute allerdings ausdrücklich die sogenannte Nachverdichtung, also die Bebauung großer Parzellen mit mehreren Reihen- oder Doppelhäusern.
„Gibt es für das betreffende Wohngebiet keinen gültigen Bebauungsplan, muss die Planung nach Paragraf 34 des Baugesetzbuches erfolgen“, erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des VPB. Wird nach Paragraf 34 gebaut, müssen sich Neubauten nach den vorhandenen Bestandsbauten richten. „In solchen Fällen muss die zuständige Baubehörde den Einzelfall abwägen“, erklärt Freitag. Um rechtsverbindlich Auskunft zu bekommen, muss der Bauherr dazu in der Regel eine kostenpflichtige Bauvoranfrage einreichen.
Kann das Grundstück geteilt werden, müssen die neuen Grenzen eingemessen werden. Fachleute sprechen heute von der „Zerlegung“. Die Listen der zugelassenen Vermessungsingenieure werden in der Regel bei den Bau- beziehungsweise den Vermessungsämtern geführt.vpb