Viele Wohnungskäuferinnen und -käufer betrachten ihre Immobilie als Geldanlage. Sie investieren nicht zum Selbstbezug, sondern zur Vermietung. Dabei bewegen sie sich in einem Spannungsfeld zwischen Rechten und Pflichten, die sich aus ihrer Doppelfunktion als Vermietende und Mitglieder der Eigentümergemeinschaft ergeben. Mit vorausschauender Planung lassen sich die unterschiedlichen Aufgaben in Einklang bringen.
Schon vor dem Erwerb einer Wohnung sollte klar sein, ob sie künftig vermietet wird. Das beeinflusst die Lage und auch die Auswahl des Objekts an sich. Wer selbst einziehen will, legt vielleicht Wert auf einen Garten. Wer hingegen in die Vermietung geht, achtet womöglich eher auf die Rendite.
Generelles
Vermietungsverbot
Im Prinzip können Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer mit ihren vier Wänden machen, was sie wollen – selbst einziehen, leer stehen lassen oder vermieten. Gesetze und Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) setzen der Freiheit, zu vermieten, gewisse Grenzen. Zum Beispiel ist es möglich, dass WEG die Vermietung der Wohneinheiten, dem sogenannten Sondereigentum, ausschließen.
Die Hürde liegt allerdings hoch: Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung reicht für ein generelles Vermietungsverbot nicht aus, sagt Michael Nack vom Verband Wohnen im Eigentum. Juristen leiten das aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs ab (Az. V ZR 112/18). Stattdessen könnte die WEG aber eine einstimmige Vereinbarung treffen, um so die Vermietung zu verhindern. Das käme praktisch einem Vermietungsverbot gleich.
Für vermietungswillige Wohnungskäuferinnen ist daher Vorsicht geboten. Denn kaufen sie sich in eine Anlage mit Vermietungsausschluss ein, gucken sie entweder in die Röhre oder müssen vor Gericht um die angestrebte Vermietung streiten. Beides droht, den Immobilienerwerb zur Fehlinvestition zu machen. Dem beugt vor dem Kauf ein Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung ebenso vor wie eine Nachfrage bei der Hausverwaltung. Andererseits können Eigentümerinnen per Vereinbarung auch zur Vermietung ihres Objekts verpflichtet sein. Das kommt etwa in Ferienwohnanlagen vor. Laut Sönke Bergemann, Geschäftsführer des Eigentümervereins Haus und Grund Kiel, geht diese Vorgabe gelegentlich mit dem Ausschluss oder der Begrenzung der Eigennutzung einher. Hinweise darauf sollten sich im Exposé finden.
Etliche Eigentümergemeinschaften haben für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum Gebrauchsregeln festgelegt. Dazu gehört neben der Hausordnung häufig, dass die WEG oder die von ihr eingesetzte Hausverwaltung einer Vermietung vorab zustimmen müssen.
Dieses Einverständnis holen Vermieterinnen ein, sobald sie Mieter gefunden haben. Dazu liefern sie einige Informationen zu diesen. Zu nennen sind grundsätzlich neben Vorname und Name auch die Zahl der Menschen, die dort wohnen wollen. Mithilfe dieser Angaben prüft in der Regel die Hausverwaltung, ob sie der geplanten Vermietung zustimmt. Üblicherweise ist das Okay reine Formsache. „Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden“, so Bergemann. Zum Beispiel, wenn potenzielle Mieter schon einmal unangenehm in der Wohnanlage aufgefallen sind. Hinweise auf Überbelegung können ebenfalls zum Nein führen. Ähnliches gilt für Zweckentfremdung.
Setzen sich Eigentümer über die Ablehnung der Gemeinschaft hinweg, handeln sie sich Ärger ein: Diese habe Anspruch auf Unterlassung, sagt Bergemann. Daraus ergebe sich die Pflicht der Vermieterin, unliebsamen Mieterinnen zu kündigen.
Doch trotz sorgfältiger Mieterauswahl kommt es manchmal zum Streit mit anderen Hausbewohnern. Typisch sind Verstöße gegen die Hausordnung. Dann muss die Vermieterin handeln. Das ist sie der WEG und den anderen Eigentümern schuldig. Ihnen gegenüber steht sie für das Tun der Mieterinnen gerade und muss sich kümmern, dass sie die Regeln einhalten. Sie ist verpflichtet, so auf Mietende einzuwirken, dass sie die zweckwidrige und vertragsverletzende Nutzung unterlassen, so Bergemann.
Wie vermietende Eigentümerinnen das anstellen, entscheiden sie allein: Bitten, ermahnen, abmahnen sind Optionen. Diese sollten zuerst ausgeschöpft werden. Kündigung ist das allerletzte Mittel. „Ein Anspruch darauf besteht nur, wenn Kündigung der einzig denkbare Weg zur Unterlassung ist“, so Bergemann. Im Mietvertrag sollten Sondereigentümer ihren Mieterinnen nur die Rechte einräumen, die ihnen selbst zustehen. Beispiel ist das Halten mehrerer Hunde.
Gelegentlich ist das laut Gemeinschaftsordnung verboten. Erlaubt es der Vermieter trotzdem, droht doppelter Ärger. Einmal seitens der WEG, die etwa Anspruch auf Unterlassung hätte. Andererseits seitens des Mieters, der sich dann auf Mietmangel berufen könnte – und weil die Wohnung zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht geeignet sei, die Miete mindern und schließlich außerordentlich kündigen kann.Dpa/Tmn