Sie gilt als die zweite Miete: die Betriebskosten- beziehungsweise Nebenkostenabrechnung. Einmal im Jahr fällt sie an. Oft sind Nebenkosten ein Zankapfel zwischen Vermietern und Mietern. Auf diese Punkte sollten beide Seiten achten.
Fristgerechte Abrechnung
Vermieter haben die Pflicht, die Nebenkosten einmal im Jahr abzurechnen. Das muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes geschehen – in der Regel ein Kalenderjahr. Wer als Mieter die Abrechnung später erhält, muss laut Deutschem Mieterbund (DMB) eine mögliche Nachzahlung nicht leisten. Nur in Ausnahmefällen dürfen Vermieter nach Ablauf der Frist noch abrechnen. „Ein solcher Fall wäre beispielsweise, dass der Vermieter einen verspäteten gemeindlichen Gebührenbescheid, wie etwa über die Grundsteuer, erhält“, erklärt DMB-Sprecherin Jutta Hartmann.
Keine beliebigen Vorauszahlungen
„Vermieter können nicht die Vorauszahlungen nach Belieben anpassen und sich so womöglich ein zinsloses Darlehen bei ihren Mietern holen“, stellt Hartmann klar. Allerdings dürfte in diesem Jahr die Betriebskostenabrechnung für viele Mieter höher ausfallen als in den Vorjahren – im Klartext: Oft ist eine mehr oder weniger dicke Nachzahlung fällig.
Der Grund: Die gestiegenen Energiepreise, die sich vor allem bei den Heizkosten bemerkbar machen. Um im nächsten Jahr eine erneute hohe Nachzahlung zu vermeiden, haben Vermieter das Recht, die Höhe der Vorauszahlungen angemessen anzupassen. „Generell ist die Vermieterseite berechtigt, die Nebenkosten-Vorauszahlungen auch einseitig, sprich ohne ausdrückliche Zustimmung der Mietpartei, zu erhöhen“, sagt die Juristin Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg.
Dafür muss eine korrekte Abrechnung vorliegen, aus der hervorgeht, dass eine Anpassung plausibel ist. Ergibt die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter, ist eine Anpassung der Vorauszahlungen nach oben nicht erlaubt. Vielmehr kann der Mieter dann eine angemessene Senkung verlangen.
Welche Kosten darf man umlegen?
Umlegbar sind generell nur Kosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind. Grundsätzlich sollten Mieter bei Erhalt der Abrechnung also einen Blick in ihren Mietvertrag werfen und checken, ob alle abgerechneten Kostenpunkte vertraglich vereinbart sind.War etwa die Heizungsanlage defekt, trägt der Vermieter die Kosten für die Reparatur alleine. Denn manche Kosten für die Immobilie darf er nicht auf seine Mieter umlegen. „Dazu zählen beispielsweise Verwaltungskosten, Bankgebühren oder Reparaturkosten“, so Hartmann.
Beim Punkt „Hausmeisterkosten“ rät Jörg, genau hinzusehen. Denn Hausmeister kümmern sich oft auch um Verwaltungstätigkeiten oder führen Instandsetzungen aus – neben den üblichen Tätigkeiten wie Überwachung und Kontrolle von haustechnischen Anlagen oder der Treppenhausreinigung. Diese einzelnen Kostenpositionen müssen herausgerechnet sein..
Was ist mit
„sonstigen Kosten“?
„Sonstige Kosten“ kann der Vermieter nur auf Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag klar vereinbart ist, was darunter fällt.
Wer bezahlt den Kammerjäger?
Oft kommt es auch zu Streit darüber, ob Mieter für eine Schädlingsbekämpfung in der bewohnten Immobilie zahlen müssen. Hier gilt: „Ist die Schädlingsbekämpfung einmalig, ist sie nicht umlagefähig“, erklärt Jörg. Erst wenn sie regelmäßig erfolgt, etwa alle drei Monate beziehungsweise jährlich, können Vermieter ihre Mieter daran beteiligen.
Eigenmächtiges Energiesparen
Die Energiekosten sind hoch – und eine spürbare Senkung ist vorerst nicht in Sicht. „Das berechtigt Vermieter aber nicht, eigenmächtig die Heizung zu drosseln, um so Energie zu sparen“, sagt Silvia Jörg.
Tagsüber muss in den Räumen der Mietwohnungen eine Temperatur von mindestens 20 Grad gewährleistet sein, nachts von mindestens 18 Grad. „Eine Absenkung der Heiztemperatur in der Nacht ist erlaubt, ein Ausschalten der Heizung allerdings nicht“, betont Hartmann. Der Vermieter muss außerdem dafür Sorge tragen, dass Mieter rund um die Uhr Warmwasser haben.
Knackpunkt Verteilerschlüssel
Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Verteilerschlüssel bei den Betriebskosten eigenmächtig zu ändern. So kann er zum Beispiel nicht plötzlich auf Wohneinheiten wechseln, wenn vertraglich eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart ist. „Eine solche Änderung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen statthaft“, sagt Jutta Hartmann. Dpa