Das, was viele vor zwei Jahren nicht für möglich gehalten haben, trat ein: Die Preise für Immobilien sanken wie seit zwei Jahrzehnten nicht. Nach teils zehn bis 20 Prozent Preisrückgängen deutet sich nun allerdings immer konkreter eine Trendwende an. Schon seit Wochen sehen Analysten erste Anzeichen, dass die sogenannte „Bodenplatte“ – also der Punkt, an dem es nicht mehr tiefer geht – am Preismarkt bald erreicht werden könnte (wir berichteten). Diese Anzeichen verdichten sich immer mehr.
Negative Dynamik ebbt merklich ab
So zeigen zwar etwa die jüngsten Daten zum Preisindex des Verbands der Pfandbriefbanken (VDP) stets noch eine leichte Preissenkung bei Häusern und Wohnungen, diese Dynamik ebbt aber merklich ab. Für den Preisindex wertet der Verband regelmäßig die Daten von neuen Immobilienkrediten von mehr als 700 deutschen Kreditinstituten aus. Demnach sanken die Preise für Eigentumswohnungen sowie Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr zwar um gut vier Prozent. Im kurzfristigen Vergleich deutet sich allerdings bereits eine Stabilisierung am Markt an. So wurden Eigenheime im Vergleich zum Jahresende 2023 nur noch um 0,2 Prozent günstiger.
Die „Bodenplatte“ scheint also nah – und gerade auf längere Sicht könnten sich die Preise wieder nach oben entwickeln. Das legt auch eine Prognose des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) nahe, das im Rahmen der Studie „Postbank Wohnatlas 2024“ die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bis 2035 berechnet hat. Auch die HWWI-Analysten sehen für die nahe Zukunft noch leichte Preissenkungen. Allerdings dürfte sich dieser Trend gerade in Wachstumsregionen „mit einem hohen Anteil jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger“ bald umkehren, so das Institut.
Gemeint sind hier vor allem die deutschen Metropolen und deren direktes Umland. Unter diesen sogenannten „Big 7“ (Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München) wird der stärkste Preisanstieg erneut in der bayerischen Landeshauptstadt erwartet. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Deutschlands teuerster Großstadt wird nach Berechnungen der HWWI-Fachleute bis 2035 jährlich real nochmals um fast zwei Prozent wachsen. Dahinter folgen Frankfurt am Main (plus 1,67 Prozent), Köln (plus 1,43 Prozent) und Berlin (plus 1,31 Prozent).
In Hamburg, der derzeit zweitteuersten Stadt unter den „Big 7“, verläuft die Preisentwicklung moderater. In der Hansestadt können Besitzer von Eigentumswohnungen mit einem Wertzuwachs von 0,43 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen.
Knapper Wohnraum
Hinter den Wertzuwächsen steht allerdings nicht nur Positives. Gerade in München begründet diese unter anderem die dramatische Wohnraumverknappung, aufgrund dieser die Nachfrage nach Immobilien (und damit auch die Preise) schlicht wieder steigen muss. Eine sich abzeichnende Trendumkehr am Markt bedeutet so nicht automatisch ein Ende der Krise im Wohnbausektor. Dort ist noch längst kein Aufschwung in Sicht. Christoph Kastenbauer