260 Quadratmeter Wohnfläche samt großzügigem Garten, eingerahmt zwischen Feldern auf der einen und Wald auf der anderen Seite. „Ich lebe hier in traumhafter Natur“, sagt Norbert Lippenmeier über sein Zuhause. Bis in die nächste Großstadt ist es nur gut eine halbe Stunde Autofahrt. Es könnte also alles schön sein. Doch eine Sache lässt ihn keine Ruhe. „Vor 25 Jahren habe ich dieses zunächst kleine Einfamilienhaus für meine Familie erworben und es nach und nach in alle Richtungen ausgebaut“, sagt er. Inzwischen wohnt der 84-Jährige in dem Anwesen alleine. Schon jetzt hat sich der Rentner in seinem Haus Stück für Stück zurückgezogen. Er lebt nur noch im Erdgeschoss. Zwischenzeitlich hatte sich der Rentner überlegt, auszuziehen und woanders eine Alters-WG zu gründen.
Warum nicht das Haus
neu nutzen?
Im Gespräch mit einer Freundin, die in einer ähnlichen Situation steckt, kam dem 84-Jährigen ein neuer Gedanke: Wieso wegziehen, wenn das eigene Haus alle Möglichkeiten bietet? „Ich spiele mit dem Gedanken, das hier umzubauen, umzunutzen.“ Warum nicht einfach andere Menschen mit einziehen lassen? „Für Familien wäre das eine traumhafte Angelegenheit“, findet Lippenmeier. „Man könnte Pferde oder Fische halten, Bienen züchten.“
Der 84-Jährige sieht in seiner Immobilie viele ungenutzte Möglichkeiten. Er ist davon überzeugt, dass es viele andere Menschen gibt, die in einer ähnlichen Situation stecken wie er. Und das, während überall der Wohnungsnotstand beklagt wird.
„Wenn man die Vorbehalte überwindet, das eigene Zuhause umzubauen, könnte das für alle von Vorteil sein“, sagt er. Er selbst glaubt etwa, länger in seinem Zuhause bleiben zu können, wenn jemand im Haus wäre, der gelegentlich nach dem Rechten sieht. Nur ist das (bau-)rechtlich möglich, aus einem Einfamilienhaus ein Mehrparteienhaus oder eine WG zu machen oder es in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umzuwandeln? Aus dem Einfamilienhaus eine WG zu machen, hält Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland für relativ unproblematisch. Dafür wären weder bauliche Veränderungen notwendig, noch müsste man eine Nutzungsänderung bei der örtlichen Baubehörde beantragen. Mit einem Mietvertrag zwischen Eigentümer und Mieter über die zu nutzenden Räumlichkeiten wäre es im Wesentlichen getan. Eigentümer wie Mieter sollten dann aber wissen, dass sie zu den anderen Parteien im Zweifel keine richtige räumliche Trennung haben, Küche und Bad gegebenenfalls gemeinschaftlich genutzt werden. „Ob man das möchte, sollte man sich genau überlegen“, sagt Wagner. Immerhin sei das nicht jedermanns Sache. Insbesondere, wenn man jahrelang alleine gelebt hat, sollte man nicht unbedacht jemanden einziehen lassen.
Bei den anderen Möglichkeiten steht es um die räumliche Trennung besser, sie sind aber auch deutlich aufwendiger herzustellen. Denn für sie müssen tatsächlich bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Voraussetzung ist sowohl für die WEG-Teilung als auch für die Herstellung von einer oder mehreren Mietwohnungen im Einfamilienhaus, dass diese in sich selbstständige und abgeschlossene Einheiten bilden. Darauf weist Milan Bayram von der Bundesnotarkammer hin.
„Mit dem Einzug einer Trockenbauwand ist es da nicht getan“, sagt Julia Wagner. Vielmehr müssten die Wohnungen so klar voneinander getrennt werden, dass sie selbstständig nutzbar und zugänglich sind. Das setzt laut Bayram voraus, „dass die Wohnung betreten werden kann, ohne hierfür durch die Räume einer der anderen Wohnungseinheiten gehen zu müssen“. „Je nachdem, wie viele Parteien das werden, kann es auch sein, dass sich die Gebäudeklasse ändert“, sagt Wagner. Davon hänge auch der Brandschutz oder die Anzahl der Parkplätze ab. „Das kann also größere Umbaumaßnahmen nach sich ziehen, für die womöglich der Platz gar nicht vorhanden ist“, so Wagner.
Umbauten benötigen
Genehmigung
Die entscheidende Frage ist also: Ist es baulich überhaupt möglich? Wer diese Frage für sein Eigenheim mit Ja beantwortet, kann trotzdem nicht einfach drauflosbauen. Zunächst muss dafür ein neuer Bauantrag bei der örtlichen Baubehörde gestellt werden. Laut Julia Wagner können Eigentümer das nicht selbst machen. Bei Umbauten dieser Art müsse das eine antragsberechtigte Person übernehmen – zum Beispiel ein Architekt oder Ingenieur, weil auch die Statik eine wichtige Rolle spielt. Erst wenn der Antrag genehmigt ist, kann der Umbau beginnen. Sind die baulichen Gegebenheiten hergestellt oder waren sie vielleicht schon immer vorhanden, können Eigentümer die separaten Wohneinheiten vermieten. Eine möglicherweise benötigte Nutzungsänderung ist Julia Wagner zufolge Teil des Bauantrags. Soll das Eigenheim in eine WEG umgewandelt werden, müssten Eigentümer zunächst noch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der örtlichen Baubehörde beantragen, sagt Bayram.
„Die rechtliche Aufteilung der Wohnungseinheiten erfolgt abschließend beim Notar.“ In der Teilungserklärung würden dann etwa noch die zur ausschließlichen beziehungsweise gemeinschaftlichen Nutzung zugewiesenen Bereiche definiert und die Kostenverteilung geregelt. Egal, ob vermietet oder verkauft werden soll: Julia Wagner empfiehlt Eigentümern, bei der Auswahl ihrer Mitbewohner genau hinzusehen und zu prüfen, ob diese auch zu ihnen passen. Dpa