Aktuell gehen die Ausschläge erneut nach oben. Laut einer repräsentativen Leistbarkeitsstudie des Baufinanzierers Interhyp empfinden die Deutschen den Immobilienmarkt wieder attraktiver. Mehr als die Hälfte aller Befragten schätzt die Leistbarkeit einer Immobilie in ihrer Region inzwischen als „mittel“ oder „leicht“ ein – und damit im Bereich des Möglichen.
Generell hört man aktuell viel von Preisstabilisierungen am Markt und positiven Prognosen, was eine bald wieder steigende Nachfrage nach Immobilien und Bauland anbetrifft. Doch wie verlässlich sind diese Prognosen?
Psychologischer Effekt belebt den Markt
Stimmungen hin und her – der Immobiliensektor steht vor großen Herausforderungen, die nicht über Nacht verschwinden. Längst nicht so optimistisch ist etwa der Marktanalyst Professor Stephan Kippes vom Immobilienverein Deutschland Süd: „Einen Aufschwung sehe ich nicht.“
Aktuell sei die Stimmung zwar etwas besser, auch wegen leichten Zinssenkungen, welche die Baufinanzierung wieder attraktiver machten. Das sei allerdings laut Kippes hauptsächlich ein psychologischer Effekt, der hier den Markt belebt. „Wenn man es ausrechnet, löst es die Probleme nicht. Dafür ist die Zinssenkung zu gering.“
Und die Probleme sind da. So hat etwa die Zahl der Transaktionen von baureifem Wohnbauland in Deutschland 2023 einen historischen Tiefstand erreicht, ebenso wie der damit verbundene Flächenumsatz – dies zeigt eine Studie des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung.
Im vergangenen Jahr wurden bundesweit rund 46700 Käufe von baureifem Wohnbauland registriert, 34 Prozent weniger als im Vorjahr. Diese Entwicklung ist vor allem deshalb bedenklich, da es für die Zukunft des Wohnungsmarktes Düsteres erahnen lässt. Denn die nicht gekauften Flächen von heute bedeuten die nicht gebauten Wohnungen von morgen.
Ein weiterer Seismograf für zukünftige Entwicklungen, der nach unten ausschlägt, sind die aktuellen Baugenehmigungen. „Nur wenn Bauherren und Investoren ihre Projekte genehmigen lassen und uns beauftragen, kommen rund zwei Jahre später neue Wohnungen auf den Markt“, erklärt Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB).
Im Mai genehmigten die Behörden knapp 17800 Wohnungen, das sind 24 Prozent weniger als im Vorjahresmonat.
Negative Entwicklungen, die sich aktuell noch positiv umetikettieren lassen. Denn der Bedarf an immer knapper werdendem Wohnraum ist hoch, und bei besseren Finanzierungsbedingungen lässt sich auch so manche Immobilie mehr verkaufen. Zugleich steigt allerdings der Druck auf den Markt, was auf lange Sicht die Nachfrage weiter senken dürfte.
Konkrete Schritte für Kehrtwende nötig
Um eine Kehrtwende herbeizuführen, brauche es deshalb laut Pakleppa statt Stimmungen konkrete Schritte, um die Bedingungen für Käufer, Bauherren und Baufirmen nachhaltig zu verbessern. Seine Forderungen unter anderem: konstant niedrige Bauzinsen, gezieltere Förderungen und deutlich weniger Reglementierung am Bau.
Christoph Kastenbauer