Lohnt sich aktuell eine Immobilie als Geldanlage? Diese Frage stellen sich hierzulande wieder mehr Menschen, nachdem die Preise zumindest im Gebrauchtmarkt zurückgegangen und die Zinsen bei unter vier Prozent stabil sind. Dennoch gilt es, im Vorfeld einige Faktoren zu prüfen, beispielsweise ob die oft hohe Finanzierungsbelastung im Einklang mit dem zu erwartenden Mehrwert steht.
LBS-Immobilienexperte Roland Hustert empfiehlt, zunächst die eigene Motivation zu hinterfragen: „Ein reines Renditeobjekt kann ganz anders aussehen als eine Wohnung, die ich jetzt oder später auch selber nutzen möchte.“ Im ersten Fall geht es oft um die Anlage eines Erbes oder den Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge aus dem laufenden Einkommen. Im zweiten Fall wird beispielsweise ein Studenten-Appartement für den Nachwuchs gekauft, eine Ferienwohnung auch zur Eigennutzung – oder man sichert sich frühzeitig eine barrierearme Bleibe für den dritten Lebensabschnitt.
Mindestens 20 Prozent Eigenkapital
Aufgrund vielfach steigender Mieten und normalisierter Preise trägt sich mittlerweile ein Appartement im Idealfall wieder selbst. Ohne Eigenkapital verursacht eine Immobilie für 100000 Euro bei vier Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung monatliche Finanzierungskosten von 417 Euro, die über die Vermietung wieder hereinkommen. Bei einer größeren Wohnung sollten, wie bei einer selbst genutzten Immobilie auch, mindestens 20 Prozent Eigenkapital eingebracht werden, empfehlen die Experten der Landesbausparkassen. Zins und Tilgung werden dann ebenfalls von der Miete gedeckt.
Den Neubau will die Bundesregierung aktuell mit einer verbesserten Abschreibung ankurbeln: Derzeit können vermietete Neubauimmobilien mit jährlich fünf Prozent degressiv abgeschrieben werden. Dadurch werden in den ersten Jahren erhebliche Steuervorteile erzielt. Erwerbsdatum oder Baubeginn müssen dafür aber auf jeden Fall zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 liegen.
Investoren denken
langfristig
Rein rechnerisch ergibt sich bei dem oben genannten Beispiel-Appartement eine Kapitalrendite von vier Prozent. Allerdings müssen davon noch die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Hustert: „Realistisch sind zwei bis drei Prozent Rendite, aber wer in Immobilien investiert, denkt als Privatinvestor meist auch sehr langfristig.“ Ferienhausanbieter werben gern mit fünf Prozent Rendite – dann muss aber alles stimmen, mahnt der Finanzierungsexperte: „Eine Ferienimmobilie kann eine sinnvolle Alternative sein.
Bedenken sollte man aber das Auslastungsrisiko sowie den höheren Instandhaltungs- und Bewirtschaftungsaufwand.“ Und damit es in den schönsten Wochen des Jahres nicht zum Streit kommt, sollte die Eigennutzung auf jeden Fall vertraglich geregelt werden. Lbs/Ck