Wie relevant ist die AfA tatsächlich beim Immobileinkauf? Florian Eisner, Geschäftsführer des Bauträgers Werndl Eisner & Partner, über steuerliche Vorteile und generelle Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt.
Welche Vorteile bietet die AfA Kapitalanlegern bei Neubauten?
Bei Neubauten im KfW-55-Standard sind degressive Abschreibungen von fünf Prozent möglich – mehr als doppelt so viel wie bei Bestandsimmobilien. Das senkt die Einkommenssteuerlast deutlich, da steuerliche Verluste mit der Einkommenssteuer verrechnet werden können. Wer sich über hohe Steuerzahlungen ärgert, profitiert hier besonders.
Für wen ist das besonders attraktiv?
Je höher die Steuerbelastung, desto höher auch der Steuervorteil – und damit die Eigenkapitalrendite. Ab einem Bruttojahreseinkommen von 67000 Euro greift der Spitzensteuersatz von 42 Prozent. Ab diesem Niveau lohnt sich der Kauf besonders.
Welche Rolle spielt die AfA bei der Projektplanung bei Werndl Eisner & Partner?
Neben hoher architektonischer und qualitativer Ansprüche ist die Wirtschaftlichkeit entscheidend. Nur mit einer Kombination aus attraktiven Mieterträgen und hohen Abschreibungen wird Wohneigentum zur rentablen Investition. Qualität und Gestaltung sorgen langfristig für stabile Mieteinnahmen und Werterhalt.
Glauben Sie, dass die AfA-Regelung ein wirksames Mittel zur Wohnbauförderung ist?
Für Kapitalanleger ja – wir sehen Eigenkapitalrenditen von acht bis zehn Prozent. Für Selbstnutzer leider nicht. Dabei ist Eigentum essenziell für Vermögensaufbau und Altersvorsorge. Mit einer Eigentumsquote von rund 40 Prozent liegt Deutschland im Mittelfeld. Hier braucht es dringend neue Anreize.
Wie schätzen Sie die langfristige Bedeutung der AfA für die Bau- und Immobilienbranche ein?
Langfristig wird man wohl eher durch vereinfachte Bauvorgaben und Normen wirtschaftliche Immobilien möglich machen, denn die degressive AfA kostet den Staat viel Geld. Trotz attraktiver AfA-Regelung sinkt die Zahl der Baugenehmigungen dennoch stark. Das ifo-Institut rechnet 2026 mit unter 200000 Neubauwohnungen – so wenig wie seit 2010 nicht mehr. Zum Vergleich: In den 90ern waren es bis zu 600000.
Ab welchem Vermögen ist ein Investment in eine Kapitalanlage sinnvoll?
Mit 20 Prozent Eigenkapital und gutem Einkommen ist ein Einstieg sinnvoll.
Wie viel Vorwissen sollte für ein solches Investment vorhanden sein?
Im Unterschied zur Eigenbau-Realisierung braucht es kaum Fachkenntnis. Ein Gespräch mit dem Steuerberater hilft. Wichtig ist das Vertrauen in den Bauträger – Referenzobjekte sind eine gute Entscheidungshilfe. Für die erste Vermietung sollte man professionelle Unterstützung einholen.
Wie entwickeln sich die Mietpreise? Was sind hier die Prognosen?
Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Aufgrund der niedrigen Neubautätigkeit, gestiegener Baukosten und der Zinswende bleibt das Mietniveau hoch. Immer mehr junge Menschen können sich kein Eigentum leisten – und werden zu Mietern. Auch ältere Menschen verbleiben in zu großen Häusern – Wohnraum fehlt für junge Familien. Dazu kommen Standortfaktoren wie wirtschaftliche Stärke und Lebensqualität. Die Mieten haben sich in den vergangenen 25 Jahren mehr als verdoppelt – von acht auf 20 Euro pro Quadratmeter. Dieses Niveau ist in guten Lagen längst erreicht.
Was raten Sie potenziellen Käufern aktuell?
Mit 20 Prozent Eigenkapital und guter Bonität ist eine solide Finanzierung möglich. Die aktuellen Zinsen von rund 3,5 Prozent liegen im langfristigen Durchschnitt. Nach zehn Jahren ist ein steuerfreier Verkauf möglich – eine gute Chance für Gewinnrealisierung. Viele Käufer waren in der Vergangenheit zum Zeitpunkt des Kaufs verunsichert – im Rückblick aber sehr froh über ihre damalige Entscheidung. Veronika Görlitz