So gut wie jeder, der eine Wohnung, ein Büro oder einen Laden mieten will, muss eine Kaution stellen. Ohne diese Sicherheit lassen sich Vermieter selten auf einen Vertrag ein. Und obwohl die Kaution beinahe eine Selbstverständlichkeit ist, birgt sie immer wieder Konfliktpotenzial. In der Prozessstatistik 2024 des Deutschen Mieterbunds (DMB) schaffte sie es auf Platz drei, mit Abstand zu typischen Reizthemen wie Betriebskosten, Eigenbedarf und Kündigungen. Doch was hat es mit der Kaution überhaupt auf sich? Wer zahlt? Und was passiert mit dem Geld? Das Wichtigste zusammengefasst in Fragen und Antworten.
Wozu dient die
Kaution?
Luisa Peitz ist Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und erklärt die Eigenschaften einer Kaution: „Sie ist eine Sicherheitsleistung, die Vermieter von Mietern verlangen können, um sich vor möglichen Schäden zu schützen, die ihnen während der Mietzeit entstehen können.“ Sie greife beispielsweise bei Mietrückständen, offenen Nebenkostennachzahlungen und Schäden an der Wohnung. Blieben Forderungen offen, könnten Vermieter sich also an der Kaution schadlos halten. „Mieter leisten die Sicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses, meistens schon mit der Unterschrift unter den Vertrag. Läuft alles glatt, bekommen sie die Kaution nach dem Auszug zurück“, erklärt die Juristin.
Wie hoch darf die
Kaution ausfallen?
Die Obergrenze für eine Mietwohnung beträgt drei Nettokaltmieten, das heißt, Neben- und Heizkosten dürfen für die Berechnung einer Kaution nicht mit herangezogen werden. Dieses Maximum ist gesetzlich festgelegt. Der Betrag wird in den Mietvertrag geschrieben. Er bleibt unverändert, auch wenn die Miete im Laufe der Jahre steigt.
Was passiert mit
dem Geld?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) erlegt Vermietern auf, „eine Barkaution getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzfest anzulegen“, so Peitz. Dafür eignen sich Giro-, Spar- oder Tagesgeldkonten, die als Kautionskonto zugunsten des Mieters gekennzeichnet werden. So wäre das Geld bei einer Pleite des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt. Mit solchen Konten erfüllen Vermieter eine weitere gesetzliche Auflage: die Sicherheit zum Mindestzinssatz anzulegen. Diese Vorschrift gilt seit 2001. Der Zinsertrag steht dem oder den Mietenden zu. Für Altverträge können Ausnahmen gelten.
Wie viel Zeit bleibt bis zur Rückzahlung?
An dem Punkt bleibt das Gesetz vage. Fest steht laut Peitz lediglich, dass Vermieter zurückzahlen müssen, „sobald das Mietverhältnis beendet ist und keine offenen Forderungen mehr bestehen.“ Um sie wird oft gestritten. Klassiker sind Fragen wie die, ob Schäden am Fußboden vom Mieter verursacht wurden oder ob der Belag schlicht im Sinne eines normalen Gebrauchs abgenutzt ist, wofür Vermieter ihre Mieter, anders als bei einem Schaden, nicht in Regress nehmen können. Deshalb rät Anja Franz, Juristin des Mietvereins München, sowohl vor dem Einzug als auch beim Auszug ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Darin sollten beide Seiten jeden noch so kleinen Kratzer und Sprung vorsorglich zu Beweiszwecken dokumentieren. Zur Prüfung etwaiger Schäden räumt die Rechtsprechung Vermietern bis zu sechs Monate Zeit ein. Ist alles in Ordnung und gibt es keine Mietschulden, „sollte unverzüglich zurückgezahlt werden“, sagt Peitz. Steht eine Betriebskostenabrechnung aus, dürften Vermieter einen „angemessenen Teil der Kaution bis zur endgültigen Abrechnung einbehalten“.
Was tun, wenn die
Erstattung ausbleibt?
Für Juristin Franz ist klar: Längstens sechs Monate müssen Mieter Geduld haben – wenn es keinen Streit gibt. „Danach kann grundsätzlich auf Rückzahlung geklagt werden“, sagt sie. Vermieter haben dabei Franz zufolge Anspruch darauf, dass ausziehende Mieter die Kosten für angerichtete Schäden übernehmen – sofern diese unbestritten sind. Sind die Ausgaben für Reparaturen höher als die hinterlegte Kaution, kann der übersteigende Betrag vom Mieter gefordert werden. In solchen Fällen legt Franz den Mietparteien eine außergerichtliche Einigung nahe. Das schont Nerven und Geldbeutel und geht schneller.
Was passiert beim
Vermieterwechsel?
Mietsicherheiten gehen auf den oder die neuen Eigentümer über. Sie müssen bei Auszug eines Mieters auch die Kaution erstatten. Es spielt keine Rolle, ob ihnen der Vorbesitzer die Sicherheit tatsächlich ausgehändigt hat. Darauf sollten neue Eigentümer achten, damit sie nicht drauflegen. Dpa