Wie viel ist eine Immobilie wert? In der Regel bestimmt dies der Preis, aber in ungünstigen wirtschaftlichen Konstellationen kann dieser so hoch geraten, dass er mit dem tatsächlichen Wert nicht mehr viel zu tun hat. Das berühmte Platzen der Blase ist dann nicht mehr weit, wenn die harte Realität auf den schönen Schein der Immobilienwelt trifft. Preisstürze sind in der Regel die Folge, so geschehen etwa 2022 nach dem Beginn des Ukrainekriegs. Der Markt hat sich mittlerweile allerdings wieder gefangen, das bestätigt auch das Berliner Forschungsinstitut empirica. In ihrem Blasenindex für das erste Quartal sehen die Wissenschaftler zwar eine stagnierende Verbreitung der Blasengefahr. Doch die Brisanz dieser sinkt laut empirica, „weil die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise“, so das Forschungsinstitut in seiner Analyse.
Überteuerte Mieten, hohe Preise
Genau darin liegt allerdings das aktuelle Dilemma des Wohnungssektors. Dass Immobilien aktuell nicht überschätzt sind, bedeutet nicht, dass Wohnungssuchende sie zu vernünftigen Preisen erstehen können. Durch die enorm hohe Nachfrage in vielen Regionen bleibt vielen Menschen nichts anderes übrig, als überteuert zu mieten. Diese überteuerten Mieten rechtfertigen sozusagen die ebenfalls sehr hohen Immobilienpreise. So sinkt durch diese bedenkliche Entwicklung das Blasenrisiko und die Wertstabilität von Häusern und Wohnungen nimmt zu. Potenzielle Preisrückschläge werden damit immer kleiner, das bestätigt auch empirica.
In konkreten Zahlen sieht die Lage so aus: In den BIG7-Metropolen (Hamburg, Berlin, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf) hat der Preisanstieg im ersten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 29 Prozent gegenüber dem Mietanstieg. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2022 – als die Preise kurz davor waren einzubrechen – waren es satte 49 Prozent.
So hält aktuell die hohe Nachfrage die Blasengefahr niedrig – allerdings längst nicht überall in Deutschland. In manchen, weniger begehrten Regionen (wie etwa in Ostdeutschland außerhalb der Einzugsgebiete der Großstädte) steigt die Blasengefahr sogar an, weil trotz dort sinkender Neubaunachfrage kaum weniger gebaut wird und parallel dazu das Finanzierungsvolumen zulegt.
Die Problematik eines deutlich überhitzten Mietmarktes, der aufgrund seiner Überhitzung die Preise im Immobilienbereich stabil hält oder sie sogar wieder leicht ansteigen lässt, sieht auch das Berliner Forschungsinstitut. Um diese Entwicklung aufzuhalten, müssten konkret die durchschnittlichen Baukosten sinken und die Neubauzahlen steigen.
Oder, wie es die Wissenschaftler in ihrer Analyse erklären: „Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.“ Christoph Kastenbauer