Über zwei Jahre sanken die Immobilienpreise oft selbst in den beliebten Regionen München und Umland. Nun stabilisiert sich die Lage allerdings, das zeigt eine aktuelle Analyse des Marktforschungsinstituts Immobilienverein Deutschland (IVD) Süd. In ihrem Marktbericht nahmen die Analysten dabei vor allem die Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau und Bad Tölz-Wolfratshausen unter die Lupe.
„Die Stimmung bei Immobilienkaufinteressenten hat sich in den vergangenen Monaten aufgehellt“, erklärt Professor Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Dem Analysten zufolge habe es im Frühjahr 2025 in einem wieder verbesserten Finanzierungsumfeld deutlich mehr Kaufabschlüsse als noch vor einem Jahr gegeben. In der Tendenz hätten sich die Kaufpreise, nach teils erheblichen Abschlägen während der vergangenen IVD-Erhebungen, stabilisiert.
Entwicklung geht
seit Herbst 2024
nach oben
Die positive Entwicklung zeigt dabei bereits eine gewisse Konstanz. Laut IVD hellte sich die Stimmung im vergangenen Jahr 2024 – insbesondere ab den Herbstmonaten – sukzessive auf. Eine steigende Nachfrage sowie wieder spürbar mehr Kaufabschlüsse konnten die Marktanalysten vor allem bei neueren, energetisch hochwertigen Bestandsimmobi-lien beobachten. Bei älteren Objekten, die wegen ihrer schlechten energetischen Kennzahlen einen hohen Sanierungsaufwand aufweisen, agierten dagegen Kaufinteressenten in den vergangenen Jahren sehr zögerlich.
Auch das Preisniveau für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand hat sich zuletzt zunehmend stabilisiert. In der aktuellen Erhebung Herbst 2024 bis Frühjahr 2025 wurde im Durchschnitt der Umland-Kreisstädte Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck und Starnberg nur noch ein leichter Preisabschlag von einem Prozent ermittelt. Bei der Vorer-hebung war es noch ein Minus von 2,5 Prozent.
In Starnberg mussten Käufer im Frühjahr 2025 für ein freistehendes Einfamilienhaus mit im Schnitt 1,85 Millionen Euro etwas mehr aufbringen als in der Landeshauptstadt München mit 1,83 Millionen Euro, was einer Preissteigerung von 1,4 Prozent gegenüber Herbst 2024 entspricht. In Fürstenfeldbruck lag der durchschnittliche Kaufpreis mit 838000 Euro am niedrigsten.
Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen sanken im Halbjahresvergleich Herbst 2024 bis Frühjahr 2025 im Schnitt der untersuchten Kreisstädte mit einem Minus von 0,6 Prozent nur marginal. Auch hier schwächt sich der negative Trend immer mehr ab, im Herbst 2024 gingen die Preise noch um durchschnittlich ein Prozent zurück. In Starnberg und Freising blieb das Kaufpreisniveau konstant.
Überhitzter
Mietmarkt
Dass sich Kaufpreise stabilisieren, bedeutet hier allerdings nicht nur Positives. Denn dahinter steht als einer der Gründe ein gerade in München und der Umgebung überhitzter Mietmarkt, der den Wert von Immobilien über die extrem hohen Mieten stützt. In vielen Gegenden des Münchner Umlands – gerade in den prosperierenden Gemeinden – fehlt es dem IVD zufolge insbesondere an preiswerten und hier auch an geförderten Wohnungen. Selbst für Haushalte mit mittlerem Einkommen wird es deshalb immer schwieriger, adäquaten bezahlbaren Wohnraum zu finden. Darüber hinaus kann der Bedarf an barrierefreien, seniorengerechten Wohnungen vielerorts nicht abgedeckt werden.
Doch Möglichkeiten für mehr und auch günstigeren Neubau sind durchaus vorhanden. Große Potenziale für substanzielle neue Wohngebiete bieten unter anderem die beiden Fliegerhorst-Areale in den Kreisstädten Erding und Fürstenfeldbruck. Hier soll mittelfristig Wohnraum für mehrere Tausend Menschen in Verbindung mit Büro-, Handels und Erholungsflächen entstehen. In Fürstenfeldbruck könnten in den kommenden Jahren in Baugebieten am Hochfeld, am Krebsenbach sowie auf dem ehemaligen Grimmplatten-Gelände großflächig neue Wohnungen entstehen. In Erding wird derzeit unter anderem „Am Poststadl“ sowie am Thermengarten neuer Wohnraum geschaffen. Christoph Kastenbauer