Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist in vielen Regionen Deutschlands eine teure Angelegenheit. Viele Käufer sind deshalb auf der Suche nach potenziellen Schnäppchen. Ein hübscher, günstiger Altbau, bei dem sich allerdings die Tapete von den Wänden schält? Diese Entscheidung muss genau abgewogen werden. Denn nicht immer ist beim Immobilienerwerb ein höherer Preis auch teurer.
Altbau benötigt in der Regel energetische Nachrüstung
Laut einer Analyse des Baufinanzierers Schwäbisch-Hall waren die Preise für Neubauten zuletzt circa 35 Prozent höher als für Häuser im Bestand. Ein deutlicher Einspareffekt ist hier durchaus möglich, knackt man doch in Hochpreisregionen bei einem Neubaukauf die Eine-Millionen-Euro-Grenze relativ oft und teilweise deutlich. Allerdings bringt ein frisch gebautes Objekt trotz höheren Preises in der Regel alles mit, was an Anspruch heutzutage am Markt gilt. So gehören eine hohe Dämmleistung und moderne Heiztechnologien längst zum Standard, die auch bei einem möglichen Weiterverkauf eine große Rolle spielen. Im Altbau muss der Schnäppchenjäger all dies noch nachrüsten – inklusive einer bei einem Altbau oft nötigen Kernsanierung.
Die Kosten für solcherart Sanierungsmaßnahmen können zudem im Jahr 2025 aufgrund gestiegener Material- und Arbeitskosten noch einmal deutlich höher als in den Vorjahren ausfallen. Grundsätzlich beziffert die Wohnungssanierungsfirma S&O Innenausbau aus Berlin die Sanierungskosten auf durchschnittlich 600 bis 1500 Euro pro Quadratmeter. So kann aus dem Schnäppchen schnell eine Kostenfalle werden. Noch einmal deutlich teurer wird es bei versteckten Schäden, darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin. Gerade nach längerem Leerstand ist es im Altbau möglich, dass die Bausubstanz von Schimmel und holzzerstörenden Pilzen befallen ist (s. Artikel rechts). Die Beseitigung dieser kann schnell bis zu sechsstellige Kosten bedeuten.
Beim Vergleich der Preise sollten Käufer von Altbauten deshalb diese Gleichung berücksichtigen: Kaufpreis plus geschätzte Sanierungskosten plus die ungefähren Kosten für die Energieanpassung (Dämmung, neue Heizung). Dieses Ergebnis sollte man dann mit verfügbaren Neubauangeboten abgleichen. Sind die Kosten annähernd gleich, lohnt sich eher die Entscheidung für den Neubau. Denn dieser dürfte in den Bereichen Wertentwicklung und niedrigere Erhaltungskosten in der Regel vorne liegen. Christoph Kastenbauer