Da die Mieten besonders in deutschen Großstädten gen Himmel rauschen, kommen Mieter mittlerweile auf die verrücktesten Ideen. Warum nicht per ebenfalls überteuerter Untermiete das eigene finanzielle Leid nicht nur mindern, sondern sogar profitieren? Dem Vermieter können in Einzelfällen die Hände gebunden sein. Der Gesetzgeber versucht hier nun nachzuschärfen.
Kann sich der Mieter
bereichern?
Die Grauzone ist folgende: Eine Untervermietung ist zwar nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters zulässig – ein Verstoß dagegen rechtfertigt in der Regel die fristlose Kündigung. Allerdings kann der Mieter, auch rückwirkend, nach Paragraf 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), sein Recht auf Untervermietung einklagen, wenn er gute Gründe dafür vorweisen kann – etwa finanzieller Natur aufgrund gestiegener Kosten. Kann der Mieter auf diese Weise auch selbst zum Miet-Hai werden und sich an der Wohnungsnot anderer bereichern? Mit dieser Frage befasst sich aktuell der Bundesgerichtshof (BGH).
Der entsprechende Fall kommt aus der Hauptstadt: Ein Berliner hatte seine Wohnung trotz verweigerter Genehmigung weitervermietet – und damit einen monatlichen Überschuss von über 500 Euro erzielt. Das Landgericht Berlin hielt die Kündigung des Vermieters für rechtmäßig. Ein Anspruch auf nachträgliche Erteilung der Untervermietungserlaubnis bestehe nicht, wenn der Mieter aus der Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zieht oder die Untermiete die Mietpreisbremse verletzt.
Doch wann ist die Untermiete ein berechtigter Ausgleich gestiegener Kosten? Und ab wann wird sie zur Bereicherung? Hier gilt es wie so oft, die juristische Auslegung zu bemühen. „Ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht nur, wenn der Mieter nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt oder den Wohnraum zur Einnahmequelle macht“, erklärt Jörg Rosenthal, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Müller Radack Schultz.
Einnahmen generiert eine Untervermietung natürlich immer, aber ab wann sprudeln diese so stark, dass es in die Unverhältnismäßigkeit abgleitet? Eine Orientierung ist hier die Mietpreisbremse, die allerdings längst nicht überall in Deutschland gilt. Auf das Urteil darf man gespannt sein, wie auch Rosenthal erklärt: „Die Entscheidung des BGH wird eine wichtige Leitlinie dafür setzen, wie weit das Recht auf Untervermietung tatsächlich reicht – und wo die Grenze zur rechtswidrigen Gewinnerzielung verläuft.“
Christoph Kastenbauer