Eine schlüsselfertige Immobilie zum Festpreis: Das klingt für viele Bauherren wie ein Rundum-sorglos-Paket. Ein Festpreis sei aber oft trügerisch, sagt Fachanwalt Tobias Hullermann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein. „Er garantiert nur dann Planungssicherheit, wenn der Bau in der vereinbarten Zeit der Festpreisvereinbarung fertiggestellt wird, es keine Verzögerungen gibt und sich die vereinbarte Bauleistung nicht ändert.“ So gehen Bauherren vor, um Fallstricke zu umgehen:
1. Im Vorfeld genau planen
Vielen Bauherren fällt erst während des Baus ein, was sie an Bauleistungen noch gern ändern würden. Kein Wunder: Immerhin müssen in kürzester Zeit Hunderte Planungsentscheidungen getroffen werden, da viele Bauvorhaben unter Zeitdruck stehen. „Jede dieser nachträglichen Änderungen bezahle ich aber teuer“, sagt Erik Stange, Sprecher des Bauherren-Schutzbundes. Einmal, weil die zusätzlichen Leistungen im ursprünglichen Bauvertrag nicht berücksichtigt waren. „Hinzu kommt, dass sich dadurch der Bau häufig verzögert, weil umgeplant werden, man auf Material oder Handwerker warten muss“, so Stange weiter. Darum gilt: Gute Planung ist wesentlich, um bei den Baukosten später keine böse Überraschung zu erleben.
2. Festpreise vertraglich
vereinbaren
Egal, ob mit einem Generalunternehmer gebaut wird oder mit einem Architekten: Das Ziel für den Bauherren sollte es immer sein, zu Festpreisen zu bauen. „Kommt es dann während der Bauzeit zu Preisschwankungen beim Material, ist das unternehmerisches Risiko“, sagt Stange. Sprich die Handwerker müssen die Preise so kalkulieren, dass sie diese auch halten können – und zwar in der Qualität, die in der Bauleistungsbeschreibung vereinbart wurde.
3. Bauzeit festschreiben
Inzwischen ist es in Deutschland gesetzlich geregelt, dass ein klassisches Einfamilienhaus auf einem eigenen Grundstück mit der Rechtsform des sogenannten Verbraucherbauvertrags gebaut wird, der auch Bauzeitenangaben umfasst. „Diese Vertragsart verschafft Verbrauchern zahlreiche gesetzliche Vorteile – darunter ein Widerrufsrecht, Ansprüche auf finanzielle Sicherheiten und das Recht auf die vertragliche Festlegung eines festen Fertigstellungstermins beziehungsweise einer klar definierten Bauzeit“, sagt Stange. Nur so sei es für Bauherren möglich, Ersatzzahlungen zu fordern, wenn es zu Bauverzögerungen kommt und später als geplant umgezogen werden kann.
4. Vor Insolvenz schützen
Bauverträge können noch so gut geprüft werden, vor der Insolvenz einer Baufirma schützen sie nicht. Wie hoch der finanzielle Schaden dann ausfällt, darüber entscheidet aber das Baumodell, also ob man einen freien Architekten beauftragt, einen Generalunternehmer wählt oder mit einem Bauträger auf dessen Grundstück baut. „Mit einem Bauträger kann es dann besonders schwierig und teuer werden, weil die Handlungsfreiheit stärker eingeschränkt ist“, sagt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen, der auch als Bauberater tätig ist.
5. Streit mit
Baufirma vermeiden
Selbst wer alle vorherigen Punkte beachtet hat, kann während eines Hausbaus böse Überraschungen erleben. „Da stoße ich beispielsweise auf Bodenverhältnisse, mit denen ich nicht gerechnet habe und die mir beim Kellerbau in die Quere kommen“, nennt Burk als Beispiel. In solchen Fällen kommt es dann nicht selten zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Baufirmen. „Diese haben meist den längeren Atem und fahren nicht selten eine Verzögerungstaktik, um den Bauherren unter Druck zu setzen“, sagt Stange. Denn diese seien größtenteils genötigt, aus finanziellen Gründen möglichst schnell einzuziehen – und deshalb im Zweifelsfall einfach die Mehrkosten zu tragen. Sich komplett davor zu schützen, ist laut Stange nicht möglich. „Aber alles, was ich im Vorhinein mit Hilfe von Experten prüfen lassen kann, spart mir im Nachhinein oft viel Ärger und Kosten.“ Dpa