Viele Menschen besitzen im Alter eine wertvolle Immobilie – doch an dieses Vermögen zu kommen, ist oft schwieriger als gedacht. Beim OVB Expertenforum „Erben und Vererben“ zeigten Alexander Rank (Kooperationspartner HausplusRente) und Otto Kiebler (Gründer und Geschäftsführer HausplusRente), wie sich Wohnen im eigenen Zuhause und Liquidität miteinander verbinden lassen – und welche Fehler man dabei vermeiden sollte.
Nießbrauch als
Kernprinzip
Einen verständlichen Vergleich lieferte Moderatorin Eva-Maria Mayr gleich zu Beginn: Nießbrauch sei „wenn man die Kuh verkauft, die Milch aber behält“ – also Eigentum übertragen, Nutzungsrechte behalten.
Alexander Rank knüpfte zu Beginn an seine eigenen Erfahrungen an und lobte den Vorteil der Veranstaltung, wenn steuerliche und rechtliche Fragen zusammen gedacht werden: Er habe es als „sensationell“ erlebt, „wenn an einem Tisch Rechtsanwalt und der Steuerberater sitzen und das alles sofort ausgeregelt wird“ – verbunden mit dem Appell: „… nutzen Sie es.“
Anschließend bat er Otto Kiebler auf die Bühne, der das Modell vorstellte, das HausplusRente seit 17 Jahren anbietet: Eine Immobilie kann übertragen werden, während der Nießbrauch abgesichert bleibt – verbunden mit einer Auszahlung. „Nießbrauch ist der Verkauf einer Immobilie, aber unter dem Vorbehalt, dass Sie lebenslang der einzige und allumfassende Besitzer bleiben“, sagte Kiebler.
Besonders wichtig sei dabei die Absicherung: „Das Nießbrauchrecht muss im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichert sein“, betonte er. Nur dann sei das Recht insolvenzfest – selbst bei wirtschaftlichen Problemen auf Erwerberseite.
Banken sind im Alter oft keine Option
Kiebler begründete, warum viele Eigentümer im Seniorenalter nicht mehr mit klassischen Krediten rechnen können. Auslöser sei die Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Banken müssten Alter und vollständige Tilgung bis zur statistischen Lebenserwartung prüfen. Die Folge: „… dass oft heute schon Endfünfziger, die ein großes Immobilienvermögen haben, von der Bank keinen Kredit bekommen.“ Seine zentrale Botschaft: „Denken Sie daran, Sie brauchen Reserven.“
Dabei ging es nicht nur um Wünsche, die man sich später erfüllen möchte, sondern ausdrücklich auch um die Realität steigender Pflegekosten.
Erbengemeinschaft:
Konflikte vermeiden
Ein weiterer Teil des Vortrags drehte sich um die Frage, wie Immobilien in Familien später zu Konflikten führen können – etwa, weil Werte schwer auszugleichen sind oder Erbengemeinschaften Entscheidungen blockieren. Kiebler brachte es so auf den Punkt: „Verteilen Sie lieber Bargeld als die Immobilie.“
Auch Pflichtteilsansprüche seien in der Praxis ein harter Hebel – vor allem, weil sie sofort fällig und „in bar auszuzahlen“ seien. Kiebler schilderte, dass überlebende Ehepartner unter Druck geraten können, wenn kurzfristig Liquidität fehlt und Banken nicht helfen.
Kiebler unterschied klarzwischen Modellen: Der Nießbrauch werde in der Regel lebenslang vereinbart, könne aber auch befristet werden. Wer ohnehin absehen könne, dass er nur noch wenige Jahre im Haus bleiben möchte, könne alternativ verkaufen und gleichzeitig einen notariell abgesicherten Mietvertrag vereinbaren – inklusive Kündigungsschutz durch den Erwerber. Für lange Zeiträume warnte er jedoch vor Mietrisiken und sagte: „… empfehlen wir dringend den Nießbrauch.“
Zum Schluss wurde es praktisch: Kiebler warnte vor privatschriftlichen Vollmachten bei Immobilien. „Sie brauchen eine notariell beurkundete Vollmacht“, sagte er – und riet Eigentümerpaaren, sich gegenseitig so abzusichern, damit im Fall der Handlungsunfähigkeit des Partners noch gehandelt werden kann.