Die EU-Gebäuderichtlinie muss bis Ende Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden. Mit der Umsetzung dieser Richtlinie sollen Energieausweise europaweit vereinheitlicht werden. Vorgesehen ist eine Skala von A bis G. Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft oder neu vermietet, muss die jeweilige Effizienzklasse offenlegen. Vorgabe der Richtlinie ist außerdem, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden um 16 Prozent zu senken. Besonders in den Blick geraten damit ältere Häuser mit schwacher Dämmung und hohem Energiebedarf.
Mehr Sanierungen, aber keine pauschale Pflicht
Für Eigentümer wächst damit der Druck zur energetischen Modernisierung – für Mieter rückt die Frage in den Vordergrund, welche Kosten am Ende auf sie umgelegt werden dürfen.
Eine generelle Pflicht, jedes Wohnhaus sofort zu sanieren, folgt zwar nicht. Dennoch ist absehbar, dass der politische und rechtliche Druck steigt. Neue gesetzliche Vorgaben, strengere Standards und angepasste Förderprogramme dürften dazu führen, dass Eigentümer energetisch schlechterer Gebäude kaum an Modernisierungen vorbeikommen. Für Vermieter bedeutet das vor allem eines: Investitionen in Heiztechnik, Dämmung, Dach oder Fenster werden wahrscheinlicher. Für Mieter wächst die Wahrscheinlichkeit, dass Bauarbeiten im Haus zunehmen – ebenso wie Streitigkeiten über die Miethöhe.
Wie teuer eine energetische Modernisierung wird, hängt stark vom Zustand des Gebäudes ab. Schon einzelne Maßnahmen wie Fassadendämmung, Fenstertausch, Dacherneuerung oder der Einbau einer modernen Heizung können erhebliche Kosten verursachen. Je nach Ausgangslage reichen die Investitionen von einigen zehntausend Euro bis in den sechsstelligen Bereich.
Was Vermieter auf die
Miete umlegen dürfen
Entscheidend ist juristisch die Trennung zwischen Instandhaltung und Modernisierung. Geht es um Reparaturen oder den Austausch defekter Bauteile zum Erhalt des Gebäudes, muss der Vermieter die Kosten grundsätzlich selbst tragen.
Anders ist die Lage bei energetischen Modernisierungen, etwa bei zusätzlicher Dämmung oder effizienterer Heiztechnik. In solchen Fällen dürfen Vermieter bis zu acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen.
Wie sich das auswirken kann, zeigt sich in einem Rechenbeispiel: Bei Modernisierungskosten von 80.000 Euro in einem Haus mit vier Wohnungen ergeben acht Prozent 6400 Euro im Jahr. Pro Wohnung wären das 1600 Euro jährlich, also rund 133 Euro im Monat.
Diese Rechnung greift jedoch nicht schematisch. Fördermittel müssen vorab abgezogen werden, wodurch die umlagefähigen Kosten sinken können. Außerdem gibt es gesetzliche Begrenzungen pro Quadratmeter innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Hinzu kommt: Die Maßnahme muss korrekt angekündigt werden. Fehler in der Ankündigung oder in der Berechnung können dazu führen, dass eine Mieterhöhung angreifbar wird.
Selbst wenn die Acht-Prozent-Regel rechnerisch zu einem höheren Betrag führen würde, gilt ein gesetzlicher Deckel: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete pro Quadratmeter um höchstens drei Euro steigen, bei günstigen Wohnungen sogar nur um zwei Euro.
Worauf Mieter besonders achten sollten
Mit Blick auf den Stichtag Ende Mai 2026 lohnt es sich für Mieter, Modernisierungsankündigungen genau zu prüfen. Zentral sind dabei drei Punkte: Ist die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt worden – also mit Beginn, Dauer und der erwarteten Mieterhöhung? Wurden tatsächlich nur Modernisierungskosten angesetzt oder sind Reparaturen eingerechnet? Und wurden staatliche Zuschüsse korrekt berücksichtigt, sodass sich die umlagefähigen Kosten entsprechend verringern?
Während energetischer Modernisierungen ist die Mietminderung gesetzlich für drei Monate ausgeschlossen. Danach kann sie, abhängig von der konkreten Beeinträchtigung, wieder in Betracht kommen.
In besonderen Fällen können Mieter zudem eine unzumutbare Härte geltend machen, etwa wenn die angekündigte Erhöhung wirtschaftlich nicht tragbar ist. Ob das Erfolg hat, hängt allerdings stets vom Einzelfall ab.
Steuerliche Entlastung
für Vermieter
Neben der Umlage auf die Miete gibt es für Vermieter einen weiteren Hebel: das Steuerrecht. Erhaltungsaufwand kann bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten geltend gemacht werden – entweder sofort oder verteilt über mehrere Jahre. Führen umfangreiche Maßnahmen dagegen zu Herstellungskosten, erfolgt die steuerliche Entlastung über die Abschreibung.
Das hat zur Folge, dass Mieter mögliche Mehrbelastungen oft unmittelbar spüren, während sich steuerliche Vorteile für Vermieter in der Regel erst über mehrere Jahre auswirken.
Sanierungen werden
zum Regelfall
Für Vermieter heißt das, Investitionen frühzeitig zu planen, Kosten sauber voneinander zu trennen und Förderprogramme einzubeziehen. Für Mieter wird es wichtiger, Unterlagen sorgfältig zu lesen, Berechnungen nachzuvollziehen und die eigenen Rechte zu kennen. Für Mietinteressenten können die Energieausweise der Immobilien ein zusätzlicher Anhaltspunkt sein: Eine schlechte Einstufung spricht häufig für höhere Heizkosten und kann zugleich ein Hinweis auf künftigen Modernisierungsbedarf sein.
Klar ist schon jetzt: Energetische Sanierungen dürften in den kommenden Jahren vom Ausnahmefall immer mehr zum Regelfall werden.