Wer 2026 eine Immobilie kauft oder verkauft, kann mit kluger Planung schon beim Notartermin die Steuerlast deutlich drücken – oder eben teuer draufzahlen. Christian Kamml, Steuerberater und Partner bei sfk Steuerberater Partnerschaft mbB, brachte es beim OVB Expertenforum auf den Punkt: „Im Bereich Immobilien lässt sich steuerlich sehr viel gestalten, aber das funktioniert nur, wenn frühzeitig das Gespräch mit dem Steuerberater gesucht wird – und nicht erst im Nachhinein.“
Kammls erster Appell: Den Kaufvertrag nicht als reine Formalität abtun. Neben der Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent in Bayern, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerhonorar summieren sich die Nebenkosten schnell auf rund zehn Prozent. Wer an dieser Stelle nicht genau hinschaut, verschenkt bares Geld.
Sein Praxistipp: Im Vertrag Inventar wie Einbauküche, Markisen oder Lampen separat ausweisen, da auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Noch wichtiger ist für Kamml die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude. Nur der Gebäudeanteil kann bei Vermietung abgeschrieben werden. „Ein einziger Satz in der Notarurkunde kann über die Jahre sechsstellige Steuerbeträge ersparen“, betont er. Das pauschale Berechnungstool der Finanzverwaltung setze in teuren Regionen wie Oberbayern den Bodenwert häufig zu hoch an – zulasten der Eigentümer.
Nutzung und Sanierung: Weichen richtig stellen
Entscheidend für die richtige Strategie ist für Kamml die geplante Nutzung: Vermietung, Eigennutzung oder eigenbetriebliche Nutzung. Bei Vermietung stehen Abschreibung und Werbungskosten im Fokus, bei energetischen Sanierungen kommen steuerliche Förderungen hinzu. „Bevor eine sechsstellige Handwerkerrechnung ausgelöst wird, sollte unbedingt der Steuerberater eingebunden werden“, rät Kamml mit Blick auf umfangreiche Bescheinigungen, an denen viele Handwerksbetriebe scheitern.
Ein besonders tückischer Punkt ist für ihn die 15-Prozent-Regel bei Bestandsimmobilien: Übersteigen die Sanierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 Prozent des Gebäudeanteils, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über Jahrzehnte abgeschrieben werden. Bleibt man darunter, sind sie sofort absetzbar. „Da entscheidet gutes Timing am Ende über den Geldbeutel“, so Kamml – inklusive der Möglichkeit, bestimmte Arbeiten noch vor dem offiziellen Übergang erledigen zu lassen.
Verkauf: Wann „steuerfrei“ wirklich gilt
Beim späteren „Exit“ zeigt sich, wie wertvoll eine saubere Planung war. Bei vermieteten Immobilien ist der Verkauf im Privatvermögen nach zehn Jahren steuerfrei, bei Eigennutzung reicht die Nutzung im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren.
In Erbschafts- und Schenkungsfällen tritt der Erwerber in die Fußstapfen des Vorgängers; symbolische Kaufpreise können allerdings neue Fristen auslösen. Ein Lieblingsbeispiel des Steuerberaters ist der Verkauf statt der „Verschenkung“ um einen Euro: „Das Finanzamt akzeptiert in solchen Fällen nicht einfach einen symbolischen Kaufpreis – der Rest wird als Schenkung behandelt, mit allen steuerlichen Konsequenzen“, warnt Kamml.
Trotz aller Gestaltungsoptionen bleibt sein Grundsatz klar: „Kaum ein Bereich bietet so viele Möglichkeiten wie Immobilien. Aber steuerliche Vorteile lassen sich nur dann optimal nutzen, wenn rechtzeitig geplant und beraten wird, nicht erst am Tisch des Notars.“