Warum eine Neubauwohnung kaufen? Diese Frage stellte Florian Eisner, Gründer und Geschäftsführer von Werndl Eisner & Partner, im Rahmen des OVB Expertenforums bewusst an den Anfang seines Vortrags. Die Antwort darauf sei vielschichtig – und beginne nicht bei Zahlen, sondern bei einem grundsätzlichen Verständnis von Immobilien als Lebensraum und langfristige Entscheidung.
„Wir hinterlassen mit den Gebäuden, die wir bauen, Spuren – hoffentlich die nächsten 100 Jahre“, so Eisner. Für ihn geht es nicht nur um Wirtschaftlichkeit, sondern um Qualität, Gestaltung und Verantwortung gegenüber der Region. Projekte wie die „Herdergärten“ in Rosenheim stehen beispielhaft für diesen Anspruch: Architektur, Grünflächen und Atmosphäre sollen nicht nur heute überzeugen, sondern langfristig Bestand haben. Selbst Details wie Lichtkonzepte oder die Wiederherstellung gewachsener Strukturen seien Teil dieses Ansatzes.
Warum Neubau
langfristig überzeugt
Ein zentraler Faktor ist aus seiner Sicht die Entwicklung der Region. Der Landkreis Rosenheim wachse kontinuierlich, die Nachfrage nach Wohnraum steige – und damit auch die Preise. „Angebot und Nachfrage werden den Preis im Neubaubereich treiben“, erklärt Eisner. Prognosen zeigten, dass sich dieser Trend fortsetzen werde. Wer heute investiere, sichere sich daher nicht nur Wohnraum, sondern auch zukünftige Wertentwicklung.
Gleichzeitig rückte Florian Eisner die wirtschaftliche Seite klar in den Fokus. Neben der Wertsteigerung spielen steuerliche Effekte eine wichtige Rolle. Durch Abschreibungsmodelle könne der Neubau gegenüber Bestandsimmobilien deutliche Vorteile bieten. In vereinfachten Berechnungen entstehe daraus ein spürbarer Renditevorteil – ein Argument, das gerade für Kapitalanleger zunehmend an Bedeutung gewinnt .
Ein weiterer Treiber liegt in den Baukosten. Nach starken Preissprüngen in den vergangenen Jahren hätten sich diese zwar stabilisiert, blieben aber auf hohem Niveau. Gleichzeitig sei die Bautätigkeit rückläufig. „Neubau findet aktuell kaum noch statt“, beschreibt Eisner die Situation. Die Folge: Ein knappes Angebot trifft auf steigende Nachfrage – ein Mechanismus, der sich direkt auf Preise und Mieten auswirkt.
Ein oft unterschätzter Vorteil von Neubauten liegt in der Energieeffizienz. Während ältere Gebäude zunehmend unter steigenden Energie- und Instandhaltungskosten leiden, bieten Neubauten langfristig planbare Kostenstrukturen.
Investition, die verstanden werden muss
„Kostengünstiges Heizen geht eigentlich nur noch im Neubau“, so Eisner. Auch Themen wie Sanierungen, Rücklagen oder technische Modernisierungen spielen in den ersten Jahren kaum eine Rolle – ein Faktor, der sowohl Eigennutzer als auch Investoren entlastet.
Hinzu kommt die Mietentwicklung: In den vergangenen Jahren seien die Mieten deutlich gestiegen – ein Trend, der sich fortsetzen dürfte. Gerade im Umfeld von München profitiere die Region Rosenheim von Zuzug und wachsender Nachfrage. „Wir leben hier im Speckgürtel Münchens“, sagt Eisner. Für Kapitalanleger eröffne das stabile Perspektiven, für Eigennutzer sichere Rahmenbedingungen.
Trotz aller wirtschaftlichen Argumente rät Eisner zu einer klaren Grundhaltung: „Kaufen Sie nie etwas, was Sie nicht verstehen“ . Komplexe Bestandsimmobilien oder schwer einschätzbare Risiken könnten schnell zur Herausforderung werden. Neubauten hingegen böten durch moderne Standards und klare Strukturen eine höhere Transparenz.
Ein weiterer Punkt ist der richtige Zeitpunkt. Wer heute investiere, sichere sich nicht nur aktuelle Preise, sondern profitiere auch von zukünftigen Entwicklungen. Gleichzeitig empfiehlt er, möglichst spät im Bauprozess einzusteigen. So lasse sich die Zeit zwischen Kauf und Nutzung verkürzen – ein Vorteil, der sich auf die Finanzierungskosten auswirke.
Ganzheitlicher Service von Planung bis Vermietung
Auch in der Beratung verfolgt Werndl Eisner & Partner einen klaren Ansatz. Von der Finanzierung über den Kaufvertrag bis hin zur Bauphase begleiten sie ihre Kunden eng und schaffen Transparenz im Prozess. Baufortschritte werden dokumentiert, Abläufe nachvollziehbar gemacht und Entscheidungen gemeinsam vorbereitet. „Wir fühlen uns als Berater“, betont Eisner.
Am Ende bleibt für ihn ein Grundsatz: Eine Immobilie sollte nicht nur als Renditeobjekt betrachtet werden. „Kaufen Sie eine Wohnung, in die Sie selbst einziehen würden“, empfiehlt Eisner. Denn genau darin liege die Verbindung aus Qualität, Sicherheit und langfristiger Überzeugung.