Die Zahl der Pflegebedürftigen steigt rasant, passende Wohnangebote dagegen nur im Schneckentempo: Diese Schere war beim OVB Expertenforum Ausgangspunkt für Sebastian Behrend, Geschäftsführer der IEB Care Gruppe. Der demografische Wandel ist der zentrale Treiber: Die geburtenstarken Jahrgänge werden älter und zum Teil hilfebedürftig. „Aktuell gibt es rund sechs Millionen Pflegebedürftige in Deutschland, bis 2050 dürfte die Zahl auf etwa acht Millionen steigen, mit besonders starkem Zuwachs in Bayern“, so Behrend.
Gleichzeitig stoße das Idealbild der häuslichen Pflege immer öfter an Grenzen. Ambulante Dienste arbeiten vielerorts an der Kapazitätsgrenze, pflegende Angehörige sind massiv belastet und Wohnungen häufig nicht für eine angemessene pflegerische Versorgung geeignet. Angebote moderner Senior-Living-Konzepte seien in der Region „zumindest mangelhaft, wenn nicht sogar ungenügend“, so der Experte.
Vom Pflegenotstand zum Investmentmodell
Aus Sicht der IEB Care Gruppe führt an neuen, quartiersorientierten Wohnformen kein Weg vorbei. In solchen Seniorenquartieren werden verschiedene Betreuungsformen kombiniert, sodass in allen Phasen der Hilfebedürftigkeit Unterstützung möglich ist – genau dann, wenn sie gebraucht wird. Das Quartier biete hohe Versorgungssicherheit, eine familiäre Atmosphäre und nehme vielen die Angst vor der „Abschiebung ins Pflegeheim“. Gemeinschaft fördere Eigenaktivität und Lebensqualität, ohne Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeiten aufzugeben; zentrale Idee sei, Selbstständigkeit im Alter so lange wie möglich zu erhalten.
Auch für Kapitalanleger sieht er viele Vorteile: „In einer vermieteten Eigentumswohnung trägt der Eigentümer Instandhaltungsaufwand, organisiert Vermietung, Leerstand und Wiedervermietung und muss mit Mietausfällen und der Gefahr nicht möglicher Mieterhöhungen rechnen. Bei Senior-Living-Immobilien übernimmt der Betreiber des Quartiers die Instandhaltung. Die Verwaltung liegt bei einer professionellen Hausverwaltung, und langfristige Mietverträge von meist mindestens 20 Jahren sorgen für planbare Einnahmen“, erklärt Behrend. Zusätzlich gebe es ein bevorzugtes Belegungsrecht für Käufer und deren Angehörige, das im Bedarfsfall direkten Zugang zu einer Einheit ermöglicht.
Anschaulich wurde das Konzept am Projekt „Seniorenquartier Altenmarkt“ in Altenmarkt an der Alz. Dort entstehen 42 betreute Wohnungen, zwei Pflege-Wohngemeinschaften mit insgesamt 20 Apartments, eine Tagesbetreuung zur Entlastung von pflegenden Angehörigen sowie ein öffentliches Tagescafé als Treffpunkt im Ort. Das Gebäude befindet sich im Bau, die Fertigstellung ist für Anfang 2027 geplant, aktuell sind noch rund 40 bis 45 Prozent der Einheiten verfügbar.
Wie sich eine Investition in ein Pflegeappartement rechnen kann, zeigte Behrend mit einem Beispiel: rund 270.000 Euro Kaufpreis, anfängliche Jahresmiete von etwa 9.600 Euro, vertraglich gesichert über mindestens 20 Jahre. Bei einem Eigenkapital von etwa 50.000 Euro, ergänzt um ein KfW-Darlehen für den energieeffizienten Neubau und eine degressive Gebäude-AfA von fünf Prozent, ergebe sich aus Mieteinnahmen und Steuerersparnis ein jährlicher Vermögenszuwachs von gut 7.000 Euro und damit eine Eigenkapitalrendite von rund elf Prozent. Aus Behrends Sicht trägt sich die Investition damit „von selbst“ und liefert eine stabile Rendite ohne große Schwankungen. In seinem Fazit empfahl der Geschäftsführer Senior-Living-Immobilien als sinnvolle Ergänzung im Vermögensportfolio.