Wer bei der Anschlussfinanzierung des Immobilienkredits nur auf das Angebot seiner Hausbank wartet, zahlt unter Umständen drauf. Denn diese Offerten kommen erst kurz vor dem Ende der Laufzeit und bieten meist nicht die günstigsten Konditionen. Besser, man kümmert sich rechtzeitig darum, wie es nach der vertraglich geregelten Zinsbindung mit der Finanzierung weitergehen soll. An diesem Zeitplan können Hausbauer und Eigentümer ihr Vorgehen orientieren:
Bestandsaufnahme zwei Jahre vorher
Schon zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sollte man sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Bevor es aber ans Vergleichen der Zinskonditionen verschiedener Banken geht, muss der Kunde erst einmal herausfinden, wo er bei der Finanzierung seines Eigenheims überhaupt steht.
Wann endet die Zinsbindung genau? Wie viel der Schuldensumme ist abgezahlt? Wie hoch ist die Restschuld? Wie hat sich das Einkommen entwickelt? Kann man sich bei der Anschlussfinanzierung höhere Monatsraten leisten und so das Darlehen schneller abzahlen? Gibt es nur ein Darlehen oder hat man zusätzlich einen KfW-Kredit? Wie sieht es dort mit der Restschuld aus? „Diese Fragen sollte jeder für sich beantworten. Das kann man ganz privat zu Hause erledigen. Mit allen diesen Informationen ist man dann gut gewappnet für künftige Verhandlungen mit den Banken“, sagt Matthias Zetzl, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzvermittler Dr. Klein.
Marktbeobachtung ein Jahr vorher
„Viele Kunden, deren Zinsbindung jetzt ausläuft, haben ihre Finanzierungsverträge vor zehn oder 15 Jahren zu günstigen Konditionen abgeschlossen“, sagt Roland Stecher, Immobilienexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. „Viele kommen von einem damals üblichen Zinsniveau um ein Prozent. Wenn sie jetzt mit den aktuellen Zinssätzen um die vier Prozent konfrontiert werden, bekommen sie große Augen.“ Umso mehr lohnt sich vor diesem Hintergrund der Vergleich der Bankangebote.
Unterlagen bereitstellen
„Die Unterlagen zur Immobilie, also Objektunterlagen, Vertragsunterlagen, Kaufvertrag und Grundbuchauszug, dürften die meisten Hauseigentümer ohnehin parat haben“, sagt Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund. „Bevor konkrete Angebote für die Baufinanzierung eingeholt werden, brauchen sie dazu noch aktuelle persönliche Angaben wie Einkommensnachweise, Darlehensstand und Restschuldhöhe.“
Angebote einholen,
Bankwechsel prüfen
Es empfiehlt sich, Angebote verschiedener Banken einzuholen und dabei vergleichbare Kriterien in Bezug auf Höhe des Darlehens, Laufzeit, Zinshöhe und Tilgungsrate zugrunde zu legen. „Die eigene Hausbank kann dabei durchaus mitbieten, sollte aber nicht ausschließlich angefragt werden“, rät Stange. „Ihre Angebote sind oft nicht die besten, aber sie kommen den Kunden auch entgegen, wenn diese günstigere Konditionen von Wettbewerbern vorweisen können.“
„Ein Problem bei der Hausbank kann sein, dass diese ihre Angebote für einen Anschlusskredit automatisch auf der Grundlage der Konditionen des alten Vertrags abgibt“, sagt Zetzl. „Dabei muss die Immobilie nach zehn bis 15 Jahren neu bewertet werden, denn Kunden haben bereits viel abgezahlt, und auch der Immobilienmarkt hat sich verändert.“
Spätestens wenn der erste Darlehensvertrag ausläuft, sollte die Anschlussfinanzierung stehen. Sind die Laufzeiten des ersten Kredits länger als zehn Jahre, können Kunden sie sogar schon vorher kündigen und sich so das aktuelle Zinsniveau sichern. „Es gibt ein kostenloses Sonderkündigungsrecht“, so Zetzl. „Zehn Jahre nach Vollauszahlung können Kunden ein Darlehen mit einer Sollzinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren ablösen.“
Übernimmt eine neue Bank die Anschlussfinanzierung, kommen auch neue Kosten, zum Beispiel für die Löschung und den Neueintrag der Grundschuld ins Grundbuch, hinzu. „Diese Zusatzkosten lassen sich wesentlich reduzieren, wenn man sich stattdessen für eine Abtretung der Grundschuld entscheidet, die notariell beglaubigt werden muss“, sagt Stecher. In diesem Fall werden Löschung und Neueintrag abgekürzt, die neue Bank übernimmt einfach die Grundschuld der alten Bank. Dpa