Es ist eine gewaltige Zahl: Rund 30 Milliarden Euro pro Jahr stellt die Bundesregierung im Rahmen ihres Sondervermögens für konkrete Bauaufträge, Infrastrukturprojekte und Klimaschutzmaßnahmen in den kommenden zwölf Jahren zur Verfügung. Summen, die allerdings – jedenfalls aktuell – noch keine oder kaum Wirkung im deutschen Bauwesen entfalten. So verharrt der deutsche Wohnungsneubau auch im Jahr 2026 auf einem historisch niedrigen Niveau – das legen jedenfalls Ergebnisse der Analyse „Perspektiven im Wohnungsneubau 2026“ des internationalen Investmentmanagement- Unternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) nahe.
Neubaudefizit bei
80.000 Wohnungen
Die hier angeführten Zahlen sind alarmierend: Bis Ende des Jahres werden sich laut JLL die Fertigstellungen auf voraussichtlich rund 211.000 Einheiten summieren – nur leicht über dem Vorjahreswert und damit einer der niedrigsten Werte im aktuellen Zyklus. Somit werden weniger Wohnungen gebaut als benötigt, um den Bedarf zu decken – das konkrete Neubaudefizit soll sich auf rund 80.000 Einheiten pro Jahr belaufen und liegt damit deutlich höher als bisher angenommen.
Zudem verschärft ein regionales Ungleichgewicht den Wohnungsmangel. „Es wird oft am falschen Ort gebaut. Während in ländlichen Regionen teilweise ein Überangebot entsteht, herrscht in den Metropolen und Wachstumszentren ein Mangel an neuem Wohnraum“, erklärt der führende JLL-Marktforscher Sören Gröbel. Laut seiner Analyse entstehen jährlich rund 50.000 neue Wohnungen in Regionen mit stagnierender oder sogar sinkender Nachfrage. Diese Einheiten stehen dem tatsächlichen Bedarf in den dynamischen Wachstumsregionen nicht zur Verfügung. In den acht größten deutschen Städten werden nur 42 Einheiten je 10.000 Bestandswohnungen fertiggestellt, benötigt würden allerdings 62.
Doch nicht nur das Stadt- Land-Verhältnis steht von den benötigten Bauprojekten her schief da. Ein weiterer Punkt ist die aktuelle Unfähigkeit des Marktes und der jeweiligen Projektplaner, sich auf veränderte gesellschaftliche und strukturelle Gegebenheiten einzustellen: Besonders in Ballungsräumen und bei älteren Menschen ist der Trend zu Einpersonenhaushalten stark ausgeprägt. So besteht ein immer höherer Bedarf an kleineren Wohneinheiten, den der Markt laut JLL aber nicht befriedigen kann. „Während kleine Wohneinheiten dringend benötigt werden, gibt es zu viele große“, erläutert Gröbel. Allein durch dieses lokale, qualitative Missverhältnis ergebe sich in den kommenden Jahren ein zusätzlicher Bedarf von 16.300 Wohnungen pro Jahr, der bisher so in keiner Statistik auftauche.
Doch warum stockt der Wohnungsbau, trotz der immensen Summe, die der Staat als Förderungen in diesen Bereich einschießt? Einen entscheidenden Grund hat die Bundesregierung nicht im Griff: „Bauen war noch nie so teuer wie heute“, erklärt Gröbel. Laut JLL verlief die Kostenexplosion in mehreren Phasen: Zunächst trieben verschärfte technische Anforderungen ab 2002 die Kosten in die Höhe, gefolgt von einem Materialpreisschock ab 2020 und einem Zins- und Kapitalkostenschock ab 2022. Infolgedessen erreichte die Rentabilität für Projektentwickler im Jahr 2024 einen Tiefpunkt.
Zwar erholte sich die Profitabilität seit 2024 langsam wieder – doch dann kam der Iran-Krieg. Dieser hat sich zwar mittlerweile zum Konflikt abgeschwächt, dennoch dürfte die unsichere Lage rund um die Straße von Hormus zu weiteren Kostensteigerungen führen. Zudem ist seit Anfang 2026 wieder ein erhöhter Aufwärtsdruck in der Zinsentwicklung zu beobachten. Doch die Hoffnung bleibt, dass bei Beruhigung der weltpolitischen Lage die Investitionssummen der Bundesregierung ihre Wirkung noch entfalten können. So zeigten sich Anfang 2026 erste vorsichtig positive Signale: Die Zahl der Baugenehmigungen stieg leicht an. Der Auftragsmangel im Baugewerbe ging auf 43,4 Prozent zurück – der niedrigste Wert seit Juli 2023. Christoph Kastenbauer