Mühldorf – Der Bau-Turbo, den die Bundesregierung gezündet hat, stößt auf großes Interesse, wie auch eine Informationsveranstaltung des Landratsamts Mühldorf für Kommunen gezeigt hat. Die Bauämter wissen also Bescheid, wie Häuslebauer profitieren, erklärt im Interview mit den OVB-Heimatzeitungen Bernhard Wieslhuber, Geschäftsbereichsleiter Bau- und Umweltrecht im Landratsamt Mühldorf.
Kurz zusammengefasst für den Laien: Was ändert sich durch den Bau-Turbo?
Mit dem „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ sollen Wohnbauprojekte künftig deutlich einfacher und zügiger umgesetzt werden können. Nach den Neuregelungen des Bundes kann es insbesondere im Bereich der Nachverdichtung, der Aufstockung und der Umnutzung von Wohnraum zu Erleichterungen kommen. Zudem kann im Einzelfall in Ortsrandlage auf langwierige Bauleitplanverfahren verzichtet werden – jeweils vorbehaltlich einer Zustimmung der zuständigen Kommune.
Nehmen wir konkrete Beispiele: Ein Handwerksbetrieb will im Gewerbegebiet erweitern. Ein Investor will am Ortsrand ein Mehrfamilienhaus errichten. Ein Hauseigentümer möchte sein Wohnhaus in der Siedlung aufstocken. Ein Schulneubau steht an. Wie hilft hier der Bau-Turbo?
Nachdem der ‚Bau-Turbo‘ lediglich Erleichterungen für Wohnbauvorhaben regelt, ändert sich für die betriebliche Erweiterung eines Handwerksbetriebs durch die Neuregelungen zunächst nichts.
Anders kann dies im Einzelfall sein, wenn bei dem Betrieb ein Wohnbauvorhaben geplant wäre. Die Errichtung eines Mehrfamilienhauses am Ortsrand betrifft den Hauptanwendungsfall des Bau-Turbos und wird voraussichtlich deutlich schneller und einfacher möglich sein – vorbehaltlich der gemeindlichen Zustimmung zum Vorhaben und der Übereinstimmung mit dem Fachrecht wie zum Beispiel Natur- und Artenschutz oder dem Denkmalschutzrecht, welches durch den ‚Bau-Turbo‘ nicht berührt wird.
Die Aufstockung in der Siedlung wird erleichtert, da einerseits erleichterte Anforderungen zum Einfügen in die nähere Umgebung gelten und andererseits Befreiungen von Festsetzungen des jeweiligen Bebauungsplans nun auch für Grundzüge der Planung wie Geschossigkeit oder Höhenfestsetzung möglich sind – wieder jeweils vorbehaltlich der Zustimmung der Gemeinde.
Die alleinige Erweiterung eines Ortsteils um eine Schule im Außenbereich ist allerdings nicht vom ‚Bau-Turbo‘ abgedeckt.
Bisher dauerte es oft sehr lange, bis der erste Spatenstich erfolgte, weil umfangreiche Bebauungsplanverfahren notwendig waren. Werden diese jetzt auch überflüssig?
Nicht in jedem Fall. Im Außenbereich kann künftig nur dann auf Bebauungsplanverfahren verzichtet werden, wenn das Vorhaben insgesamt in einem räumlichen Zusammenhang mit Flächen steht, die als Innenbereich oder eigenes Bebauungsplangebiet zu beurteilen sind. Außerdem müssen sämtliche Voraussetzungen des ‚Bau-Turbos‘ nach Paragraf 246e BauGB vorliegen – also insbesondere die Zustimmung der Gemeinde sowie die Vereinbarkeit mit nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen. Zudem darf das Vorhaben keine zusätzlichen Umweltauswirkungen haben, welche es überschlägig zu prüfen gilt.
Im Innenbereich kann andererseits oftmals auf langwierige Änderungsverfahren verzichtet werden, da nun auch die Befreiung von Grundzügen der Planung möglich ist, wenn die Gemeinde zustimmt.
Wie wurden die Bauämter in den Kommunen und beim Landratsamt über die Neuregelungen informiert? Wie sind die Genehmigungsstellen auf den neuen Weg vorbereitet?
Nachdem der Gesetzesentwurf zu den Neuerungen bereits von der Vorgänger-Bundesregierung vorbereitet worden war und im letzten Moment aufgrund der gescheiterten Regierungskoalition nicht mehr umgesetzt werden konnte, waren wesentliche Teile des ‚Bau-Turbos‘ schon länger bekannt, wenngleich die neue Bundesregierung auch noch teils umfangreiche Maßnahmen mit aufgenommen hat. Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr ist bemüht, den Genehmigungsbehörden sämtliche Neuregelungen zeitnah zu vermitteln, und hat bereits aussagekräftige Informationen zum ‚Bau-Turbo‘ veröffentlicht, welche sämtlichen Kommunen zur Verfügung gestellt wurden.
Insgesamt hat dieser Informationsfluss gut funktioniert – die untere Baugenehmigungsbehörde im Landratsamt Mühldorf am Inn sieht sich daher gut vorbereitet.
Müssen Gemeinde- und Stadträte zu Bauvorhaben aus ortsplanerischer Sicht weiterhin Stellung nehmen? Oder droht die Gefahr, dass die Einflussnahme, etwa auf mögliche Fehlentwicklungen, abnimmt?
Der Anwendungsbereich sämtlicher Neuregelungen zum „Bau-Turbo“ ist stets von einer Zustimmung der Gemeinden oder Städte abhängig. Ob diese Zustimmung vom Bürgermeister in laufender Angelegenheit oder durch Gremienbeschlüsse behandelt wird, liegt zunächst in der Organisationshoheit der Gemeinden im Rahmen ihrer Geschäftsordnung. In der Regel wird jedoch ein Gremienbeschluss notwendig sein, da die Erteilung der Zustimmung als Teil der Ausübung der kommunalen Planungshoheit zu sehen ist. Delegationen beziehungsweise Eilkompetenzen sind eng zu definieren und sauber zu protokollieren. Inwieweit der Gemeinderat hier Leitlinien in einem Grundsatzbeschluss festlegen und die Zustimmungsentscheidung im Einzelnen auf die Gemeindeverwaltung übertragen darf, ist eine innerkommunale Angelegenheit.
Der Bauturbo soll Bauvorhaben nicht nur schneller realisierbar machen, sondern auch Baukosten verringern. Wird das klappen? Was erhoffen Sie sich?
Der ‚Bau-Turbo‘ soll vor allem Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigen, nicht unmittelbar Baukosten senken. Indirekt können aber dennoch Kosten eingespart werden, da in Zukunft zum Beispiel die Kosten für das Bauleitplanverfahren in vielen Fällen wegfallen werden. Aufgrund der Verkürzung von Bearbeitungszeiten wird auch der Verwaltungsaufwand verringert, was zusätzliche Kosten spart. Dort, wo eine Gemeinde bislang ohnehin planerisch tätig geworden wäre, erhoffen wir uns, dass sich die jeweilige Kommune durch den „Bau-Turbo“ effizienter und kostengünstiger entsprechend ihrer städtebaulichen Ordnung entwickeln kann.
Profitieren auch kommunale Wohnungsbaugesellschaften vom Bauturbo?
Auch kommunale Wohnbaugesellschaften oder kommunale Bauherren profitieren von den Regelungen des ‚Bau-Turbo‘, solange sich deren Vorhaben auf die Errichtung von Wohnraum konzentriert. Das heißt, dass grundsätzlich keine gemischt genutzte Nutzung möglich ist. Nur in engen Ausnahmefällen wird es unter Umständen möglich sein, dass eine untergeordnete (anderweitige) Nutzung ausnahmsweise möglich ist, insbesondere wenn sie den primären Wohnzweck nicht beeinträchtigt.
Gibt es Erleichterungen bei gesetzlichen Normen, bei Brand- oder Denkmalschutz?
Die Vorschriften des „Bau-Turbo“ sind ausnahmslos als Erleichterung für die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zu sehen. Fachrecht jeder Art – also sowohl Denkmalschutz, Natur- und Artenschutz oder Immissionsschutz als auch bauordnungsrechtliche Vorschriften – gilt weiter.
Wie beurteilt die Bauabteilung beim Landratsamt Mühldorf den Bauturbo?
Werden die Neuregelungen von den Gemeinden im Rahmen der Erteilung der Zustimmung sorgfältig und entsprechend eines städtebaulichen Konzepts zielgerichtet verwendet, bietet der ‚Bau-Turbo‘ eine echte Erleichterung für die Kommune für deren städtebauliche Entwicklung. Gerade im Innenbereich wird durch die Regelungen des ‚Bau-Turbo‘ eine einfache und unkomplizierte Möglichkeit geschaffen, die Errichtung von Wohnraum zu ermöglichen. Im Rahmen der Beurteilung von kritischen Einzelfällen am Ortsrand empfiehlt es sich, auf die Einhaltung des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes zu achten. Ansonsten könnte auch die Gefahr einer ungewollten Zersiedelung drohen. Interview: Heike Duczek