Rosenheim/Mühldorf – Im Moment brummt es noch in der Baubranche, die zuletzt 127 Milliarden Euro umsetzte. Doch Experten warnen vor einer Abschwächung der guten Konjunktur: Das Münchener ifo-Institut rechnet für 2019 mit einem Plus der Bauinvestitionen von 3,4 Prozent, für 2020 nur mehr von 3,1 Prozent. Andere Prognosen, zusammengefasst vom Verband der Deutschen Bauindustrie, gehen von einem noch geringeren Wachstum unter drei Prozent aus. Einig ist man sich: Immobilien-Kaufpreise für Verbraucher steigen trotz dieser Entwicklung weiter.
In einem Jahr über neun Prozent teurer
Das zeigt sich auch in Südostoberbayern. Laut neuem Marktreport der Berliner Maklergesellschaft Homeday stiegen die Kaufpreise für Neu- und Bestandshäuser in Rosenheim-Stadt zwischen 2017 und 2018 um fast sieben Prozent: Kostete im Herbst 2017 der Quadratmeter noch 3760 Euro, waren es ein Jahr später 4020 Euro.
Dasselbe Bild bei Wohnungen: Die Preise stiegen um knapp sieben Prozent von 3600 Euro je Quadratmeter auf 3850 Euro.
Preisdruck herrscht weiterhin im Kreis Rosenheim. Satte 9,8 Prozent mehr müssen Hauskäufer zum Beispiel in Kolbermoor auf den Tisch legen, sie zahlten zuletzt 4160 Euro je Quadratmeter. Moderater fiel die Teuerung am Kolbermoorer Wohnungsmarkt aus; hier stiegen die Preise um 4,5 Prozent. Zu den begehrtesten und damit hochpreisigen Lagen gehören die Gemeinden Feldkirchen-Westerham und Stephanskirchen. Häuser verteuerten sich hier um 3,6 Prozent beziehungsweise um rund 6,2 Prozent.
Ähnliche Werte ergeben sich für Wohnungskaufpreise. Laut Johann Hainz, Vorsitzender des Rosenheimer Immobilienverbundes, ist jeder, der im Moment Wohneigentum verkaufen möchte, in guter Position: „Die Preise steigen weiter leicht an. Wir merken außerdem immer noch einen Nachhol-Effekt aus der Zeit vor 2008, als die Kaufpreise eher sanken.“
Weniger attraktive Lagen werden teurer
Günstiger als in Rosenheim kommen Kaufwillige in Mühldorf an eine Immobilie. Allerdings müssen sie dort für Häuser im Vergleich zu 2017 gut 7,3 Prozent mehr zahlen, der Quadratmeter kostet 2630 Euro. Um 220 Euro stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen, auf aktuell 2490 Euro. Selbst in kleinen Gemeinden wie Ampfing und Neumarkt-St.Veit mit je etwas über 6000 Einwohnern stiegen die Haus-Kaufpreise binnen zwölf Monaten: In Ampfing von 2450 Euro auf 2640 Euro je Quadratmeter; in Neumarkt-St. Veit um 9,8 Prozent auf 1900 Euro. Das passt für Johann Hainz ins Bild: „Zu beobachten ist, dass bislang weniger attraktive Lagen, etwa aufgrund schwächerer Infrastruktur oder Immissionsbelastung, im Preis anziehen.“
Das Fazit von Homeday, die bundesweit Preise von 150 deutschen Groß- und Mittelstädte sowie auf Anfrage unserer Zeitung auch auf regionaler Gemeindeebene ermittelten: „Höchstpreise für Immobilien zahlt man derzeit im süddeutschen Raum. Ein schnelles Ende der Preisrallye ist nicht in Sicht.“
Noch mehr Zahlen liefert die aktuelle Studie „Wohnen in Deutschland“ der Sparda Banken-Gruppe, die in ihren Berechnungen von einer mittleren Investitionssumme von 264000 Euro ausgeht. Laut Sparda-Vorstand Helmut Lind lohne sich der Immobilienkauf derzeit selbst im hochpreisigen Süden immer noch im Vergleich zum Mieten.
Der Grund: Wer kaufe, statt sein Lebtag lang zu mieten, spare sich in Rosenheim Kosten in Höhe von zwölf Prozent. Dieser Kostenvorteil liegt laut der Studie im Landkreis bei 15 Prozent. Und wer im Kreis Mühldorf ein Eigenheim erwirbt, spare sich gegenüber Mietern 25 Prozent. Ein kurzer Blick auf die Mietpreisentwicklung im Stadtbereich Rosenheim zeigt: Für 60 Quadratmeter zahlten Mieter 2011 7,91 Euro je Quadratmeter; 2018 waren es 10,21 Euro – eine Teuerung von über 29 Prozent in sieben Jahren. Als „erschwingliches Eigentum“, ausgehend von der Summe 264000 Euro, gilt gemäß den Sparda-Autoren in Rosenheim-Stadt eine Fläche von 65 Quadratmetern. Anderswo in Deutschland könnte man für das gleiche Geld auf 111 Quadratmetern wohnen. Näher kommt man diesem Ziel derzeit im Kreis Mühldorf, wo Käufer für 264000 Euro 95 Quadratmeter bekommen.
Wer in Rosenheim-Stadt Wohneigentum erwerben will, muss dafür statistisch gesehen das 9,7-Fache seines jährlichen Haushaltseinkommens aufwenden. Im Landkreis immerhin noch das 8,5-Fache, im Kreis Mühldorf das Sechsfache. Käufer im restlichen Deutschland bräuchten im Mittel nur das 5,6-Fache.
Vermieten bringt kaum mehr Rendite
Den Vergleich der regionalen Verhältnisse mit dem Rest Deutschlands, wo es etwa in Niedersachsen oder dem Bayerischen Wald viel günstiger ist, hält Johann Hainz für fragwürdig. Man müsse die Preise viel eher in Relation zur Wertstabilität einer Immobilie sehen: „In der Region Rosenheim kann man aktuell immer noch von einem Wertzuwachs ausgehen.“ Außerdem spiele der Niedrigzins eine Rolle, der kaum zu anderen Anlageoptionen einlade.
Er schließe sich jedoch der Meinung weiterer Immobilienexperten an, dass sich die Wertsteigerung insgesamt verlangsamt, „wobei es sehr schwierig ist, einen Zeitpunkt zu nennen, ab dem es nicht mehr weiter nach oben gehen kann.“ Schon jetzt sei in der Region angesichts der hohen Kaufpreise kaum mehr Rendite aus einer Vermietung beziehen: „Hier bewegen wir uns an der Oberkante.“