München – Von Freising bis zum Tegernsee, von Fürstenfeldbruck bis nach Ebersberg: Wohnungen und Häuser, aber auch Mieten im Münchner Umland sind erneut teurer geworden. Das zeigt eine aktuelle Auswertung des Immobilienverbands Süd (IVD), in dem die Makler der Region organisiert sind. „Auch im Frühjahr 2018 kletterten die Immobilienpreise in allen untersuchten Kreisstädten des Münchner Speckgürtels unaufhaltsam nach oben – wenn auch mit einem etwas gedrosselten Tempo“, erklärte IVD-Süd-Chef Stephan Kippes am Dienstag bei der Vorstellung des Immobilienberichts.
Wohnungen
Besonders deutlich fielen die Preissteigerungen zuletzt bei Eigentumswohnungen aus. Am größten waren die Preissprünge im Zeitraum Herbst 2017 bis Frühjahr 2018 in den Kreisstädten Erding (plus 12,3 Prozent), Fürstenfeldbruck (plus 7,9 Prozent) und Dachau (plus 6,6 Prozent). In der Landeshauptstadt München (plus 3,2 Prozent) sowie in Starnberg (plus 2,8 Prozent) fielen die Steigerungen dagegen vergleichsweise moderat aus. „Das hängt aber vor allem damit zusammen, dass hier die Preise bereits astronomisch hoch sind“, so Kippes. In München kostet der Quadratmeter Eigentumswohnung (guter Wohnwert) mittlerweile 6400 Euro, in Starnberg 5500. In Dachau und Fürstenfeldbruck liegt der Quadratmeter dagegen unter 4000 Euro.
Häuser
Bei den Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften sind die Preise ebenfalls gestiegen, allerdings nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Die höchsten Kaufpreisanstiege bei freistehenden Einfamilienhäusern gab es in Ebersberg (plus 9,6 Prozent) und in Erding (plus 7,2 Prozent). Bei den Doppelhaushälften verteuerten sich ebenfalls Ebersberg (plus 10,5 Prozent) und Erding (plus 7,3 Prozent) am meisten. Dachau (plus 2,7 Prozent) und Freising (plus 2,9 Prozent) rangieren dagegen am unteren Ende der Skala. Betrachtet man die absoluten Zahlen, liegt Starnberg nach wie vor ganz vorne: Hier haben die Preise laut Kippes mittlerweile „olympische Höhen“ erreicht. Ein Einfamilienhaus koste im Schnitt 1,67 Millionen Euro. In München sind es 1,55 Millionen. In Ebersberg bekommt man zu diesem Preis zwei Häuser zu je 740 000 Euro. Hier zeigt sich erneut: In Städten, in denen die Preise bereits in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, fallen die Steigerungen nun moderater aus. In anderen – wie Ebersberg – gibt es laut IVD Nachholeffekte.
Mieten
Da Wohnen in München für eine zunehmende Zahl von Menschen unerschwinglich geworden ist, hat sich der Trend in die Umlandgemeinden verstärkt – mit der Folge, dass dort die Mieten weiter steigen. Im Vergleich Frühjahr 2018 gegenüber Herbst 2017 nahm der Mietpreis in Bestandswohnungen in Fürstenfeldbruck und Erding mit 3,6 Prozent beziehungsweise 3,5 Prozent am stärksten zu. Sowohl im Halbjahres- wie auch im Fünf-Jahres-Vergleich bleiben die Mietsteigerungen allerdings hinter den Kaufpreissteigerungen zurück (siehe Kasten).
Bei den Neuvertragsmieten zeichnet sich laut Immobilienverband ein etwas anderes Bild: So kosten in München nach den Daten des Verbands inzwischen mehr als drei Viertel aller auf dem freien Markt neu vermieteten Wohnungen mehr als 15 Euro Miete pro Quadratmeter. Dazu kommen 17 Prozent, die in die Preisspanne 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter fallen. Bleiben sieben Prozent der Neuvertragsmieten, die für unter 13 Euro pro Quadratmeter rausgehen. Am anderen Ende der Skala liegt die Kreisstadt Ebersberg: Hier kosten 67 Prozent der neu vermieteten Wohnungen zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter; lediglich 5,6 Prozent der Neuvertragsmieten kosten 15 Euro und mehr pro Quadratemeter.
„Wer flexibel ist, was den Wohnort angeht, sollte sich in Ebersberg mal umsehen“, rät IVD-Chef Kippes. Nicht nur die Mieten, auch die Kaufpreise liegen hier meist unter denen in anderen Umlandgemeinden. Als Tipp gilt außerdem weiterhin: Dort, wo die öffentliche Verkehrsinfrastruktur nicht so gut ausgebaut ist, sind noch Immobilien zu finden, die vergleichsweise erschwinglich sind – zum Beispiel zwischen den S-Bahn-Strängen. Allerdings müssen Immobilienbesitzer dann auch längere Wege in Kauf nehmen. Ein Auto ist in der Regel unverzichtbar – Carsharing gibt es auf dem Land eher selten.
Marktlage
Für Normalverdiener wird es nach Einschätzung der Makler grundsätzlich immer schwieriger, ein Eigenheim zu finanzieren. „800 000 oder 900 000 Euro aus eigener Kraft zu stemmen, ist schwer“, sagt Eric Veltrup, Makler im Fünfseenland. Die Banken würden außerdem langsam kalte Füße bekommen, was die Bewertungen der Immobilien betreffe, so Veltrup. Dazu kommt, dass immer mehr Immobilien gar nicht mehr auf den Markt kommen. Jutta Beier, Maklerin im Kreis München, geht davon aus, dass 50 Prozent über private Kontakte vermietet oder verkauft werden. Wer neu in eine Stadt kommt, hat das Nachsehen. „Vermieter werden zudem immer wählerischer“, weiß die Maklerin. So wird es zum Beispiel immer schwieriger für ältere Menschen, eine Wohnung zu finden, in der sie ihren Lebensabend verbringen können. „Viele Vermieter vermieten am liebsten alle vier bis fünf Jahre neu“, so Beier. So kann die Miete regelmäßig angehoben werden.